Hypothekenbanken

Hypothekenbanken sind spezialisierte Kreditinstitute, die sich im wesentlichen auf die grundbuchlich gesicherte Vergabe von langfristigen Darlehen spezialisiert haben. Hypothekenbanken zählen damit zu den Realkreditinstituten. Sie vergeben vor allem langfristige Hypotheken- sowie Kommunaldarlehen. Die Refinanzierung der vergebenen Kredite erfolgt primär durch die Ausgabe von Pfandbriefen und Kommunalschuldverschreibungen. Art und Umfang der von den Hypothekenbanken getätigten Geschäften werden durch das Hypothekenbankengesetz eng begrenzt.

Hypothekenbanken sind privatrechtliche Banken, deren Hauptgeschäftszweck in der Beleihung von Grundstücken, sowie der Vergabe von Darlehen öffentlicher Gebietskörperschaften, so genannter Kommunaldarlehen liegt. Die Art der Geschäfte, die Hypothekenbanken eingehen dürfen und die Form der Refinanzierung dieser Geschäfte wird im Hypothekenbankengesetz geregelt.

Hypothekenbanken spezialisieren sich damit auf eine Form der langfristigen Kreditvergabe, die im Vergleich zu anderen Varianten der Kreditvergabe mit relativ geringen Risiken verbunden ist. Während das Risiko der Kreditvergabe an Kommunen, also beispielsweise an ein Bundesland oder eine Gemeinde, aufgrund der einwandfreien Bonität der Schuldner praktisch ohne Risiko für die Hypothekenbank ist, beschränkt sich das Risiko bei der Vergabe von Hypothekendarlehen auf das so genannte Verwertungsrisiko. Als Verwertungsrisiko bezeichnet man dabei die Gefahr, dass das Grundstück bzw. Gebäude, auf das die Hypothek eingetragen wurde, im Fall des Zwangsverkaufs weniger als die Höhe der ausstehenden Kreditforderung einbringt. Um dieses Risiko möglichst gering zu halten, werden in der Regel bestimmte gesetzliche oder von der Bank vorgegebene Beleihungsgrenzen nicht überschritten, wobei die Vorschriften des Hypothekenbankengesetzes als Mindeststandards zu sehen sind.

Die gegen Eintragung einer Hypothek bzw. gegen Gewährleistung der Kommune vergebenen Kredite werden durch Pfandbriefe bzw. Kommunalschuldverschreibungen refinanziert.

Bei Pfandbriefen handelt es sich um eigene Anleihen der Hypothekenbanken, die durch die als Sicherheit für die Kredite hereingenommenen Hypotheken gedeckt sind. Betraglich ist die Ausgabe von Pfandbriefen durch das Hypothekenbankengesetz auf das 25-fache der Summe des eingezahlten Grundkapitals, der gesetzlichen Rücklagen und anderen ausschließlich zur Deckung von Verlusten bzw. zu einer Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln bestimmter Rücklagen, begrenzt. Die Refinanzierung der Hypothekenbanken wird durch den besonderen Schutz der Pfandbrief- bzw. Kommunalschuldverschreibungsgläubiger erheblich erleichtert. Aufgrund der besonderen Regelungen, die hinsichtlich des Gläubigerschutzes im Falle des Konkurses einer Hypothekenbank gelten, werden Pfandbriefe und Kommunalschuldverschreibungen im allgemeinen als besonders sichere Anlage eingestuft.

Von erheblicher Bedeutung für die Refinanzierung von Hypothekenbanken ist, dass Pfandbriefe und Kommunalschuldverschreibungen gesetzlich als geeignet zur Anlage von Mündelgeldern (mündelsicher) eingestuft werden. Das Gesetz zur Beaufsichtigung privater Versicherungsunternehmen und Bausparkassen hat dieser Art von Wertpapieren zudem die Deckungsstockfähigkeit zuerkannt.

Um die Sicherheit der Anlage in Pfandbriefen zu gewährleisten, werden an das "pfandbrieflich" zulässige Kreditgeschäft, neben den oben bereits genannten quantitativen Grenzen, zusätzliche "qualitative" Mindestanforderungen gestellt. Hierzu gehört beispielsweise:

• die Beleihung der jeweiligen Grundstücke ist in der Regel nur an erster Rangstelle des Grundbuchs möglich,
• die Beleihung darf höchstens 60 % des Grundstückswerts betragen,
• der der Beleihung zugrundegelegte "Beleihungswert" darf den festgestellten Verkehrswert nicht übersteigen,
• bei der Feststellung des Grundstückswerts sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag, welchen das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erwirtschaften kann, zu berücksichtigen.

Zu den Besonderheiten des Hypothekenbankengeschäfts zählt zudem, dass Hypothekenbanken grundsätzlich nur in der Rechtsform der Aktiengesellschaft oder Kommanditgesellschaft auf Aktien geführt werden dürfen.

Für den Kreditkunden stellen die Hypothekenbanken in der Regel eine, im Vergleich zu normalen Geschäftsbanken, kostengünstigere Alternative zur langfristigen Finanzierung von Immobilienkäufen dar. Im Gegensatz zur Geschäftsbanken scheuen sich Hypothekenbanken nicht, Kredite mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren zu vergeben.