Hypothek

Eine Hypothek ist die pfandrechtliche Belastung eines Grundstücks. Hypotheken sichern dem Begünstigten eine festgelegte Geldsumme zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung. Hypotheken dienen meist der Absicherung von Krediten. Eine Hypothek entsteht durch Einigung zwischen Hypothekengläubiger (Kreditgeber) und Grundstückseigentümer (Kreditnehmer) sowie Eintragung der Hypothek ins Grundbuch.

Hypotheken gehören zu den so genannten Grundpfandrechten und sind damit Sicherheiten besonderer Güte für Kredite oder andere Verpflichtungen. Hypotheken sichern dem Begünstigten (Hypothekengläubiger) eine feste Summe zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung. Das Grundstück, das mit der Hypothek belastet ist, haftet dem Kreditgeber für die Kreditsumme, die dafür vereinbarten Zinsen sowie für eventuelle Nebenleistungen.

Eine Hypothek setzt voraus, das eine Forderung vorhanden ist. Ohne Forderung besteht auch keine Hypothek. Eine solche Forderung kann beispielsweise ein gewährter Kredit zum Kauf eines Grundstücks oder zum Bau eines Hauses sein. Die Hypothek besteht nur in der Höhe und Dauer der zugrunde liegenden Forderung. Erlischt die Forderung (beispielsweise durch Rückzahlung des Kredits) so verfällt auch das Recht des Gläubigers aus der Hypothek.

Die Übertragung der Forderung von einem Gläubiger auf einen anderen Gläubiger ist ohne die gleichzeitige Übertragung der Hypothek nicht möglich. Umgekehrt ist die Übertragung der Hypothek ohne gleichzeitige Übertragung der Forderung nicht möglich.

Eine Hypothek entsteht durch Einigung zwischen dem Hypothekengläubiger und dem Grundstückseigentümer sowie Eintragung der Hypothek in das Grundbuch. Eine rechtskräftige Eintragung muss neben dem Namen des Gläubigers auch die Geldsumme der Forderung, die vereinbarten Zinsen sowie die Geldsumme für eventuelle Nebenleistungen enthalten.

Eine Hypothek kann aus zwei Gründen erlöschen: durch Rechtsgeschäft oder kraft Gesetz.

• Erlöschen einer Hypothek durch Rechtsgeschäft: Zur Löschung einer auf einem Grundstück liegenden Hypothek ist eine löschungsfähige Quittung oder eine Löschungsbewilligung notwendig. Hierbei handelt es sich um ein Dokument, mit dem der Hypothekengläubiger zusichert, dass seine Forderung befriedigt wurde und er daher keine Ansprüche mehr aus der Hypothek hat. Der Grundstückseigentümer kann diese Quittung oder Löschungsbewilligung dazu verwenden, um die Hypothek aus dem Grundbuch tilgen zu lassen oder aber die Hypothek an einen Dritten abzutreten. Entschließt sich der Eigentümer zur Löschung der Hypothek, so muss er dafür einen Antrag beim Grundbuchamt stellen.
• Erlöschen einer Grundschuld kraft Gesetz: Eine Grundschuld wird kraft Gesetz gelöscht, wenn die Forderung aus dem Erlös des Grundstücks im Rahmen einer Zwangsversteigerung befriedigt wird.

Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen gegenüber dem Gläubiger nicht nach, kann dieser seine Hypothek geltend machen. Dazu muss er die Fälligkeit seiner Forderung nachweisen und bei Gericht eine Zwangsvollstreckung durchsetzen. Auf die Durchsetzung einer Zwangsvollstreckung vor Gericht kann verzichtet werden, wenn sich der Grundstückseigentümer schon bei Eintragung der Hypothek der Zwangsvollstreckung unterwirft. Diese so genannte Zwangsvollstreckungsklausel wird in das Grundbuch eingetragen. Der Gläubige ist somit schon bei Eintragung der Hypothek in Besitz eines Vollstreckungstitels. Er hat dann drei Möglichkeiten der Verwertung:

• Verkauf der beweglichen, zum Grundstück gehörenden Gegenstände. Hierbei handelt es sich beispielsweise um den Verkauf von Fabrikanlagen oder der Pfändung der Miete für ein Mietshaus.
• Das Grundstück unter Zwangsverwaltung stellen.
• Das Grundstück verkaufen und die Forderung des Gläubigers aus dem Erlös befriedigen. Ein eventueller Mehrerlös steht dem Schuldner zu.

Hypotheken werden vor allem bei der Finanzierung von Bauvorhaben verwendet. Je nachdem ob die Hypothek an erster oder folgender Rangstelle im Grundbuch steht, spricht man von erstrangigen oder nachrangigen Hypotheken. Erstrangige Hypotheken gelten als besonders werthaltig und sicher. Realkreditbanken vergeben Kredite hauptsächlich gegen erstrangige Hypotheken, Bausparkassen akzeptieren zur Besicherung ihrer Kredite auch nachrangige Hypotheken. Es gibt vier verschiedene Formen von Hypotheken: Verkehrshypotheken und Höchstbetragshypotheken sowie Sicherungshypotheken und Gesamthypotheken.