Grundschuld

Grundschulden gehören zu den so genannten Grundpfandrechten und müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Sie werden vor allem zur Besicherung von Krediten verwendet. Als Grundschuld gilt dann die Belastung eines Grundstücks, die dem Begünstigten die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zusichert.

Grundschulden sind neben Hypotheken die zweite große Gruppe der Grundpfandrechte. Sie stellen eine "Belastung" eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten Person dar. Sie sichern damit demjenigen, zu dessen Gunsten sie in das Grundbuch eingetragen wurden, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu. Um wirksam zu werden, müssen Grundschulden in das Grundbuch eingetragen werden.

Das Bestehen einer Grundschuld ist im Gegensatz zu einer Hypothek an keine Forderung gebunden. Die Verpflichtung zur Zahlung einer bestimmten Geldsumme, die durch den Eintrag der Grundschuld besteht, kann aufgrund einer bestehenden Kreditforderung entstanden sein, sie kann aber auch auf einer Schenkung oder einem Tausch beruhen.

Der Eigentümer eines Grundstücks hat die Möglichkeit, für sich selbst eine Grundschuld eintragen zu lassen. Man spricht dann von einer Eigentümergrundschuld. Das Bestellen einer Eigentümergrundschuld kann sinnvoll sein, wenn sich der Grundstückseigentümer einen guten Rangplatz für die Grundschuld sichern will. Später kann der Eigentümer die Grundschuld an einen Kreditgeber abtreten.

Der Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer Grundschuld belastet ist, hat ein Interessen daran, die Grundschuld nach Tilgung des Kredites auch wieder zurück zu bekommen, um nicht im Ernstfall zwei Mal zahlen zu müssen. Beispiel: Karl Bracht will ein Haus bauen und leiht sich bei einer Finanzierungsgesellschaft (K) 50.000 Euro. Im Gegenzug gewährt er der K eine Grundschuld in Höhe von 70.000 Euro an dem Baugrundstück. Firma K zahlt das Geld zügig aus. Nachdem der Betrag von Bracht vollständig zurückgezahlt worden ist, verlangt er Rückübertragung der Grundschuld. Die K lehnt das mit der Begründung ab, Bracht könne ja auch noch künftig Kredite beantragen, die von der Grundschuld abgesichert sein würden.

Für einen solchen Fall haben die Gerichte die These der so genannten "Sicherungsabsprache" entwickelt. Danach hat der Häuslebauer, der Geld von seiner Bank leiht, und dafür eine Grundschuld als Sicherheit bietet, mit dem Kreditinstitut eine Sicherungsabrede geschlossen. Die besagt, dass die Bank nur dann auf das Grundstück zugreifen darf, wenn die Darlehensforderung fällig ist, also der Kredit beispielsweise gekündigt wurde. Außerdem hat der Kunde einen Anspruch darauf, dass ihm die Grundschuld von der Bank zurückgegeben wird, sobald er seine Schulden beglichen hat. Selbst wenn diese Sicherungsabrede nicht wortwörtlich so im Vertrag steht, gehen die Richter davon aus, dass die Parteien eine solche Abrede vereinbart haben.

In der Praxis wird diese Sicherungsabrede häufig als "Zweckbestimmung" oder "Zweckerklärung" bezeichnet. Die Banken verwenden dazu in aller Regel Vordrucke, die der Kunde nur noch unterzeichnen muss. Doch geht nicht jede dieser Zweckerklärungen bei Gericht durch. Wenn die Bank zum Beispiel verlangt, dass eine Grundschuld alle bestehenden und auch alle künftigen Forderungen der Bank an den Kunden absichern soll, sehen das die Richter in der Regel kritisch. Häufig sind solche Klauseln unwirksam, da sie den Kreditnehmer überrumpeln.

Grundschulden können sowohl als Brief- als auch als Buchgrundschulden bestellt werden. Bei einer Briefgrundschuld wird vom Grundbuchamt eine Urkunde ausgestellt, aus der der Betrag der Grundschuld sowie das belastete Grundstück ersichtlich sind Bei einer Buchgrundschuld erfolgt keine Ausstellung eines solchen Briefs. Eine Buchgrundschuld muss als solche im Grundbuch kenntlich gemacht werden. Sowohl Brief- als auch Buchgrundschuld entstehen durch Einigung zwischen Grundschuldgläubiger und Grundstücksinhaber sowie Eintrag ins Grundbuch. Bei der Briefgrundschuld kommt noch die Übergabe des Grundschuldbriefes hinzu.

Eine Grundschuld kann als Inhabergrundschuld bestellt werden. In diesem Fall lautet der Grundschuldbrief auf den Inhaber, also nicht auf eine bestimmte Person. Die Grundschuld kann durch Einigung und Übergabe des Grundschuldbriefes übertragen werden. Der Aussteller ist zur Leistung an den jeweiligen Inhaber verpflichtet.

Grundschulden werden vor allem im kurzfristigen Kreditgeschäft als Sicherheit verwendet. Da Grundschulden nicht an das Bestehen einer Forderung gebunden sind, bleiben sie auch bei vorübergehender Rückführung eines zugrunde liegenden Kredites vollständig bestehen. Sie sind aus diesem Grund vor allem zur Besicherung von Krediten mit variabler Höhe, wie beispielsweise Dispositionskrediten geeignet.

Bei Grundschulden ist es jederzeit möglich ,eine Zwangsvollstreckungsklausel in das Grundbuch eintragen zu lassen. Darauf legen Kreditinstitute im allgemeinen besonderen Wert, um im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners sofort eine Zwangsvollstreckung in dessen Grundstück vornehmen zu können, ohne diese Maßnahme erst gerichtlich durchsetzen zu müssen.