Grundbuch

Das Grundbuch ist ein vom Amtsgericht geführtes amtliches Verzeichnis aller Grundstücke eines Amtsbezirks. Aus dem Grundbuch kann man die Eigentumsverhältnisse sowie die auf dem Grundstück liegenden Lasten und Beschränkungen ersehen. Zudem sind die mit dem Grundbuch zusammenhängenden Rechte eingetragen.

Im Grundbuch sind alle Grundstücke eines Amtsbezirks aufgeführt. Aus dem Grundbuch kann man sowohl den oder die Besitzer der jeweiligen Grundstücke ersehen, als auch die auf dem Grundstück lastenden Beschränkungen und Rechte feststellen. Es ist damit eine wichtige Informationsquelle für alle, die eine Immobilie erwerben wollen, die Auskunft über die Eigentumsverhältnisse benötigen oder die bei einem Kreditantrag feststellen wollen, ob das Grundstück bereits belastet ist.

Das Grundbuch enthält alle Grundstücke eine Amtsbezirks. Für jedes Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt geführt. Jedes Grundbuchblatt besteht wiederum aus:

Der Aufschrift: Die Aufschrift besteht aus den Angaben des Grundbuchbezirks, der Nummer des Bandes und der Nummer des Blattes.

Dem Bestandsverzeichnis: Aus dem Bestandsverzeichnis kann man die Lage und die Größe des Grundstücks ersehen. Zudem sind die mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Rechte in dem Bestandsverzeichnis eingetragen.

Der I. Abteilung: In der ersten Abteilung sind der oder die Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Zudem kann man ersehen, wie das Grundstück auf die Eigentümer übergegangen ist, beispielsweise durch Erbschaft oder durch Kauf.

Der II. Abteilung: In der zweiten Abteilung sind alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Zudem werden hier auch alle Änderungen, Löschungen und Widersprüche die die Lasten und Beschränkungen betreffen vermerkt.

Die III. Abteilung: In die dritte Abteilung werden alle Hypotheken , Grundschulden und Rentenschulden eingetragen. Außerdem werden alle Änderungen, Löschungen, Vormerkungen und Widersprüche, die die Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden betreffen, in diese Abteilung dort amtlich festgehalten.

Ein Antrag auf Eintragungen in das Grundbuch kann von jedem gestellt werden, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten der Eintrag erfolgt. Der Eintrag wird aber erst dann vorgenommen, wenn die Person oder die Personen schriftlich und in öffentlich beglaubigter Form zugestimmt haben, deren Rechte von dem Eintrag betroffen sind. Den Antrag auf Eintragung kann also beispielsweise der Käufer eines Grundstücks stellen. Der Eintrag und damit der Eigentümerwechsel erfolgt aber erst, wenn der Verkäufer zugestimmt hat.

Sind in ein Grundbuchblatt mehrere Rechte wie Hypotheken und Grundschulden eingetragen, so müssen diese in ein so genanntes Rangverhältnis gestellt werden. Dies ist beispielsweise dann wichtig, wenn eine Zwangsvollstreckung erfolgt, das Grundstück also verkauft wird, der Erlös aber nicht ausreicht, um alle Gläubiger, die ein Recht eingetragen haben, auszuzahlen. In diesem Fall werden die Begünstigten in der Rangfolge ihrer Rechte befriedigt. Die Rangfolge der in die Abteilungen II und III eingetragenen Rechte ergibt sich aus der Reihenfolge in der sie in das Grundbuch eingetragen wurden. Ein Recht, das zu einem früheren Zeitpunkt eingetragen wurde als ein anderes, ist also im Rang vor diesem. Rechte die gleichzeitig eingetragen wurden haben denselben Rang, sind also gleichberechtigt.

Es besteht zusätzlich die Möglichkeit des Rangvorbehalts. Hierbei kann der Eigentümer ein neues Recht im Rang vor einem anderen, bereits eingetragenen Recht, eintragen lassen. Hierzu benötigt er allerdings die Zustimmung desjenigen, der durch das bereits eingetragene Recht begünstigt wird. Ein solches Vorgehen ist beispielsweise dann notwendig, wenn bei einer Hypothekenbank ein Kredit aufgenommen werden soll, aber bereits eine andere Hypothek oder Grundschuld auf dem Grundstück lastet. Denn Hypothekenbanken verlangen grundsätzlich zur Besicherung ihrer Kredite erstrangige Hypotheken, also Ansprüche, die im der Rangfolge aller Rechte auf Platz eins stehen.

Neben dem Grundbuchblättern für Grundstücke gibt es noch gesonderte Grundbuchblätter für Wohnungseigentum und Teileigentum.

Der Inhalt des Grundbuches gilt für den gutgläubigen Erwerber als richtig, selbst wenn die Eintragungen nicht mit der wirklichen Rechtslage übereinstimmen. Das gilt aber nur dann, wenn er im guten Glauben gehandelt hat. Das bedeutet: Der Erwerber kann sich nicht auf die Grundbucheintragung berufen, wenn er von der Fehlerhaftigkeit des Eintrags zum Zeitpunkt des Erwerbs wusste oder wenn es sich um den Erwerb im Verlauf einer Zwangsvollstreckung handelt.