Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn man ein Hypothekendarlehen vor Ablauf des Vertrages kündigen möchte, muss man der Bank die entgangenen Einnahmen ersetzen - die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss auf Grundlage der von der Bundesbank ermittelten Pfandbriefrenditen angesetzt werden, doch es gibt auch Fälle, in denen der BGH den Geschäftsbanken einen höheren Gewinn durchaus anerkennt.

Bei einer Baufinanzierung wird in der Regel ein Hypothekendarlehen mit einem Festzins für 5, 10 oder 15 Jahre vereinbart. Es wird durch eine Grundschuld bzw. Hypothek im Grundbuch gesichert. Die Darlehensnehmer sind verpflichtet, die über den Zeitraum der Konditionsfestschreibung bestimmte vereinbarte Zins- und Tilgungsleistungen, die so genannte Annuität zu erbringen. Oft kommt es jedoch vor, dass die Darlehensnehmer bereits schon vor Ablauf der Zinsfestschreibung das Darlehen vorzeitig abzulösen, kündigen bzw. umzuschulden wollen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt auch dann an, wenn man einen Vertrag über ein Hypothekendarlehen abgeschlossen hat, es aber gar nicht in Anspruch nimmt, z.B. in Fällen, in denen der Kaufvertrag für ein Haus nicht zum Abschluss gekommen ist.

Seit dem 30. November 2004 -( XI ZR 285/03) liegt ein Urteil des Bundesgerichtshofs über die wesentlichen Streitpunkte vor, das endgültig festlegt, wie der tatsächliche finanzielle Schaden der Kreditinstitute bei einer vorzeitigen Kreditablösung zu berechnen ist. Der BGH fordert dafür die Verwendung der "Cash-flow-Methode in Verbindung mit der so genannten realen Zinsstrukturkurve". Das bedeutet: Die Rate, die in einem oder mehr Jahren an die Bank geflossen wäre, wird mit dem Wiederanlagesatz für eine ein- oder mehrjährige Anlage bewertet.

Die BGH-Entscheidung gilt 30 Jahre rückwirkend, wodurch alle, die in der Vergangenheit Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt haben, die Berechtigung haben, wenn ein berechtigter Anspruch besteht, auch nachträglich noch von ihrem Kreditinstitut Entschädigungszahlungen nachzufordern. Die Summe muss der Kreditnehmer offiziell anmahnen. Ziert sich das Kreditinstitut beim Rückzahlen, kann er unter Berufung auch auf das BGH-Grundlagen-Urteil "AZ XI ZR 27/00" mit Anspruch auf Verzugszinsen klagen.

Berechnung

Der BGH hat die Vorgaben für die Entschädigungsberechnung nicht nur erheblich präzisiert, sondern auch eine der früheren Handlungsanweisungen, die sich für die Darlehensnehmer besonders ungünstig auswirkte, wurde abgeändert. Die Präzisierung verhindert, dass die Banken berechtigte Rückerstattungsbegehren der Kunden auch künftig mit dem Hinweis ablehnen, der BGH habe eine andere Rechenweise vorgeschrieben und garantiert eine für den Verbraucher weitaus vorteilhaftere Schadensberechnung.

Die meisten Banken berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung nach dem so genannten "Aktiv-Passiv-Vergleich". Dabei wird unterstellt, dass die Geldmenge des abgelösten Darlehens einer Wiederanlage in Öffentlichen Anleihen zugeführt wird. Die Wiederanlage in Öffentlichen Anleihen erachtet der BGH neuerdings als "schadenstreibend" (also als zu renditeschwach) und deshalb als unzulässig. An Stelle dieser Anlageform sei eine Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen vorauszusetzen. Da Pfandbriefe weitaus höhere Renditen als Öffentliche Anleihen aufweisen, sinken die zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigungen. Die Unterschiede liegen durchschnittlich - je nach Restlaufzeit des Wertpapiers - zwischen 0,2 und 0,6 Prozentpunkten.

Auf darüber hinausgehende, zusätzliche Erstattungen dürfen diejenigen Darlehensnehmer hoffen, die von ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung bekamen, die den effektiven Jahreszinssatz des Vertrages zum Ausgangspunkt der Berechnung wählte. Der BGH fordert, dass die Schadensberechnung vom Nominalzinssatz des Darlehens ausgeht, nicht jedoch vom Effektivzinssatz. Auch bei Disagio-Darlehen klafft zwischen dem effektiven Darlehenszinssatz und dem Nominalzinssatz eine erhebliche Differenz. Zwar wird auf diese Weise die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung ganz erheblich sinken, allerdings müssen sich die Darlehensnehmer die geleistete Disagioerstattung anrechnen lassen.

Neben jenen neuen Vorgaben, welche die Kreditnehmer begünstigen, enthält das BGH-Urteil jedoch auch zwei sich nachteilig auswirkende Bestimmungen, die sich aber kaum auswirken, weil fast alle Banken schon in der Vergangenheit nach diesen Vorgaben rechneten. So ist bei der Schadensberechnung von einem gestaffelten Wiederanlagezinssatz auszugehen, nicht von einem einheitlichen Zinssatz, sondern von den Sätzen, die für eine Laufzeit gelten, die dem zeitlichen Abstand zwischen dem Termin der vorzeitigen Darlehensablösung und der ausfallenden monatlichen Rate entspricht. Dieser Effekt wirkt sich ungünstig auf die Schadensberechnung aus.

Ohne sich in diesem Punkt genau festzulegen, scheint der BGH des weiteren davon auszugehen, dass der Ersparnissatz für das mit der Rückzahlung entfallende Darlehensrisiko mit 0,05 Prozentpunkten pro Jahr ausreichend bemessen ist. Damit ist der Satz angegeben, der das Risiko bemisst, dass ein Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird. Dieses Risiko fällt bei vorzeitiger Ablösung des Kredits zwangsläufig weg. Kunden, deren Banken in ihren Berechnungen höhere Ersparnissätze von bis zu 0,2 Prozentpunkten auswiesen, sollten die Differenz von bis zu 0,15 Prozentpunkten von ihrem jährlichen Zinsvorteil nach den anderen vom BGH geänderten Vorgaben abziehen, d.h. also Einspruch auf die Berechnung ihrer Vorfälligkeitsentschädigung einlegen.

Welche Pfandbriefrenditen müssen zugrunde gelegt werden?

Der BGH hat im November 2004 die Heranziehung der aus dem Pfandbriefindex PEX abgeleiteten PEX-Renditen bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen abgelehnt. Stattdessen hat er die Heranziehung der von der Deutschen Bundesbank ermittelten Pfandbriefrenditen empfohlen.

Der Verweis auf die Bundesbank-Renditen bedeutet, dass fast alle Vorfälligkeitsentschädigungen nicht korrekt berechnet worden sind und die Darlehensnehmer eine Neuberechnung fordern können. Denn bislang hat kaum ein Kreditinstitut mit den Bundesbank-Renditen gerechnet, sondern die für günstigeren PEX-Renditen oder Renditen aus anderen Quellen als der Bundesbank verwendet.

Viele Betroffene müssen sich jedoch beeilen, da unter Umständen eine Verjährung von Erstattungsansprüchen droht. Dies gilt möglicherweise für Vorfälligkeitsentschädigungen, die vor dem 1.1.2002 gezahlt wurden. Betroffen sind vor allem aber Vorfälligkeitsentschädigungen, die vor dem 1.1.1994 angefallen sind. Denn ab dem 1.1.2005 verjähren Forderungen nach 10 Jahren auch ohne Kenntnis des zugrunde liegenden Anspruchs.

Nicht betroffen von der Entscheidung des BGH sind Vorfälligkeitsentschädigungen, die im Rahmen einer Umschuldung oder bei einer Darlehensrückzahlung ohne Verkauf der Immobilie gezahlt werden mussten. In diesen Fällen, in denen kein Rechtsanspruch auf die vorzeitige Kreditrückzahlung bestand, handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung nach einer früheren Entscheidung des BGH nicht um einen Schadensersatz, sondern um einen "frei ausgehandelten Preis", der den Schaden der Bank auch übersteigen darf. Nicht betroffen sind auch Fälle, bei denen die Bank als Ersatzanlage die Zinssätze von Hypothekendarlehen angesetzt hat. Gängige Praxis ist dies bei der Deutschen Bank.