Immobilienaktie

Immobilienaktien sind Beteiligungspapiere börsennotierter Gesellschaften, deren Geschäftstätigkeit sich auf den Immobilienbereich konzentriert. Hierunter fallen beispielsweise Unternehmen die Immobilien bauen, verkaufen oder vermieten, aber auch Maklerunternehmen, Hausverwaltungen und auf Immobilien spezialisierte Beratungsunternehmen. Im engeren Sinne versteht man unter Immobilienaktien allerdings Aktien von Unternehmen, die sich auf den Bau oder Erwerb sowie die Vermietung und den Verkauf von Immobilien spezialisiert haben. Auf Grund geringer werdender steuerlicher Vorteile beim Direkterwerb von Immobilien entwickeln sich Immobilienaktien zunehmend als interessante Anlagealternative.

International gewinnen Immobilienaktien zunehmend an Bedeutung. Dabei handelt es sich um Aktien von Gesellschaften, die sich auf den Erwerb, die Veräußerung, die Vermietung oder die Vermittlung von Immobilien spezialisiert haben. Es handelt sich also einerseits um Maklerunternehmen oder immobilienspezifische Beratungsgesellschaften in der Rechtsform der Aktiengesellschaft, andererseits aber auch um Anteilspapiere von Gesellschaften, deren Geschäftszweck im Erwerb oder der Erstellung von Immobilien für eine spätere Fremdvermietung besteht. Spricht man von Immobilienaktien, so ist vor allem die zweite Gruppe gemeint.

Der Erfolg des jeweiligen Unternehmens und damit auch die Entwicklung des Aktienkurses der Gesellschaft hängt von der Höhe der erzielten Mieteinnahmen einerseits sowie der Wertentwicklung der in ihrem Besitz befindlichen Immobilien andererseits, ab. Charakteristisch für eine Immobilien-AG ist, dass die erzielten Erträge vergleichsweise stetig sind, es daher zu geringeren Kursschwankungen der jeweiligen Aktien kommen sollte. Auf Grund der meist hohen Vermögenswerte dieser Gesellschaften werden Immobilienaktien auch als Substanzwerte charakterisiert.

Die Anlage in Immobilienaktien eignet sich vor allem für langfristig orientierte Anleger, die an einem relativ stabilen Ertrag kombiniert mit der Chance auf langfristige Wertsteigerungen der zu Grunde liegenden Immobilien partizipieren wollen. Daneben sind aber Immobilienaktien vor allem auch für Anleger interessant, die aus Gründen der Risikostreuung einen Teil ihres Vermögens in Sachwerten investieren wollen, aber einen Direkterwerb einer Immobilie scheuen oder denen die dafür notwendigen Geldmittel fehlen.

Die Anlage in Immobilien erfolgte in Deutschland bislang fast ausschließlich in Form des Direkterwerbs von Immobilien oder der Anlage in offene oder geschlossene Immobilienfonds. Dies erklärt sich zum einen aus den sehr günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilienerwerber und zum anderen aus der zwar moderaten, aber kontinuierlichen jährlichen Geldentwertung in der Vergangenheit. Auf Grund der in den letzten Jahren faktisch bestehenden Geldwertstabilität einerseits und den geringer werdenden steuerlichen Vorteilen wird die Direktanlage in Immobilien aber zunehmend weniger attraktiv. Während Investition in Immobilien in der Vergangenheit fast ausschließlich aus steuerlichen Erwägungen erfolgten, treten jetzt ökonomische Gesichtspunkte wie beispielsweise die Lage und der Zustand der Immobilien, die Bonität der Mieter sowie die absolute Höhe der Mieteinnahmen wieder in den Vordergrund der Entscheidung. Immobilienaktien bieten Anlegern die Möglichkeit in vergleichsweise wertstabile Vermögenswerte zu investieren, während die komplizierte Verwaltung eines Immobilienbestandes in den Hände von professionellen Managern liegt. Hinzu kommt, dass die Kapitalmärkte eine gewisse Kontrollfunktion auf das Management ausüben, da Managementfehler und damit unterdurchschnittliche Erträge von der Börse durch Kursrückgänge der betreffenden Aktien "bestraft" werden. Dadurch kann der Anleger Fehler der Geschäftsführung in der Regel wesentlich frühzeitiger erkennen als beispielsweise bei geschlossenen Immobilienfonds, bei denen Missmanagement oftmals erst dann bemerkt wird, wenn schon erheblicher Schaden entstanden ist.

Ein ganz entscheidender Vorteil der Immobilienaktie gegenüber geschlossenen Fonds oder der Direktanlage in Immobilien liegt in der wesentlich höheren Fungibilität (Möglichkeit der Weitergabe, des Handels) der Aktie. In der Regel kann der Anleger die von ihm erworbenen Aktien jederzeit ganz oder teilweise veräußern, wohingegen der Verkauf von Immobilien teilweise einen erheblich Zeitaufwand erfordert. Sieht sich ein Anleger aus irgendeinem Grund gezwungen eine Immobilie kurzfristig zu verkaufen, so muss er dafür oftmals erheblich Preisabschläge hinnehmen, wohingegen ein schneller Verkauf der Aktien zum jeweiligen Marktpreis jederzeit ohne Probleme über die Börse erfolgen kann. Die vorzeitige Veräußerung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds ist meist nicht möglich, da für Anteile an diesen Fonds bislang kein funktionsfähiger Sekundärmarkt existiert. Lediglich Anteile an offenen Immobilienfonds weisen eine ähnlich Fungibilität wie Immobilienaktien auf.

Der klare Nachteil der Anlage in Immobilienaktien gegenüber der Direktanlage in Immobilien bzw. des Erwerbs von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds liegt darin, dass der Anleger keinerlei steuerliche Vorteile aus dieser Anlageform realisieren kann. Eine Reduktion der Steuerschuld ist mit dem Erwerb von Immobilienaktien nicht möglich. Andererseits ermöglichen Immobilienaktien einem breiten Teil der Bevölkerung die indirekte Anlage in Immobilien, einer Geldanlage, die ansonsten weitgehend den Beziehern höherer Einkommen vorbehalten ist. Ein indirektes Investment in Immobilien lässt sich durch den Erwerb von Immobilienaktien schon mit vergleichsweise niedrigen Beträgen realisieren.