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Mietvertragskündigung
Die Kündigung von Mietverträgen unterscheidet sich deutlich je nach Art des Mietvertrages. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Kündigungen unter Einhaltung einer Frist und der fristlosen Kündigung.
Fristlose Kündigungen Unter festgelegten Bedingungen können beide Parteien eines Mietverhältnisses (Mieter und Vermieter) den Mietvertrag ohne Einhaltung von Fristen ("fristlos") kündigen. Dies ist möglich, wenn ein so wichtiger Grund vorliegt, dass die Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar erscheint. Dagegen spricht, wenn die Kündigung erst Monate nach dem Vorfall eingereicht wird. Das Landgericht Berlin geht von einer Frist von sechs Wochen nach der Vertragsverletzung aus. Über ein Streitthema schon mehrmals prozessiert zu haben, reicht für eine fristlose Kündigung des Vermieters nicht aus. Auch bei einer fristlosen Kündigung muss der Mieter nicht am gleichen Tag ausziehen. In der Regel geht man von einer Frist von einem Monat aus. Hat der Vermieter innerhalb dieser Zeit schon Räumungsklage erhoben, so muss er die Kosten dafür selber tragen. Bleibt der Mieter wohnen, kann der Vermieter auf Räumung seiner Wohnung vor Gericht gehen. Erst nach einer solchen erfolgreichen Räumungsklage muss der Mieter ausziehen. Der Mieter hat das gleiche Recht zur fristlosen Kündigung wie der Vermieter, wenn die Wohnung etwa eine Gefährdung der Gesundheit darstellt. Deutsche Gerichte haben als Kündigungsgrund z.B. schon akzeptiert:
In vielen dieser Fälle wurden Sachverständige eingeschaltet. Der Mieter kann in solchen Fällen auch alle mit dem Auszug verbundenen Kosten wie Umzugskosten, Maklergebühren und Anwaltskosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Der Vermieter darf auch fristlos kündigen, wenn der Mieter infolge mangelnder Sorgfalt das Mietobjekt verkommen lässt oder gefährdet, z.B. indem er wiederholt Wasserschäden verursacht oder trotz Frost während seines Urlaubes die Heizung abstellt. Ein Nicht-Ausführen von Schönheitsreparaturen reicht allerdings für eine fristlose Kündigung nicht aus. Wenn aber der Mieter auszieht und einen Freund in der Wohnung leben lässt (Mietertausch) ist dies alleine Grund genug für eine fristlose Kündigung, auch bei regelmäßigen Zahlungen des Mietzinses. (Ausnahme: Wohngemeinschaften, die im Vertrag so festgelegt wurden). Bevor der Vermieter fristlos kündigen darf, muss er dem Mieter Gelegenheit geben, sich vertragsgetreu zu verhalten - eine angemessene Frist oder Abmahnung ist erforderlich. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist ohne vorherige Abmahnung möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgen Terminen mit seiner Zahlung (eigenverschuldet) in Verzug gerät oder wenn der Mieter über eine längere Zeit mit einer Zahlung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist, Nebenkostenvorauszahlungen sind Bestandteile des Mietzinses. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug kann der Mieter jederzeit bis zwei Monate nach Klageerhebung die Folgen der Kündigung durch eine vollständige Zahlung außer Kraft setzten. Dies gilt nicht, wenn ein solcher Zahlungsverzug innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal passiert ist. Eine fristlose Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen. Seit der Reform des Mietrechts von 2001 muss in diesem Schreiben auch der Kündigungsgrund genannt werden. Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit Für alle Mietverträge gilt, dass ein Vermieter Räumungsklage erheben muss, wenn der Mieter nach einer berechtigten Kündigung nicht auszieht. Duldet er ohne Widerspruch das Verbleiben in der Wohnung, so spricht der Gesetzgeber von einer "stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses". Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist ohne bestimmten Grund kündigen. Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran vorweisen kann. Also, wenn
Ist die Kündigung wegen eines besonderen Härtefalls dem Mieter nicht zumutbar ("Sozialklausel"), kann es nicht zu einer Kündigung kommen. Ausnahme ist, wenn der Vermieter mit dem Mieter in einem Haus wohnt. In solchen Fällen ("Einliegerwohnung") kann es unter Umständen zu grundlosen Kündigungen eines unbefristeten Mietvertrages kommen. Zeitmietverträge Mit Kündigungsschutz ("Altmietverträge")Zeitmietverträge sind seit der Mietrechtsreform von 2001 nur noch zulässig, wenn Vermieter eine Eigennutzung, eine Instandsetzung oder eine Vermietung an Angestellte schon beim Abschluss des Vertrages planen und dies schriftlich im Mietvertrag festhalten. Alle vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Zeitmietverträge bleiben weiterhin gültig. Hier gilt, dass der Mieter bis zwei Monate vor Beendigung der Laufzeit die Verlängerung verlangen kann und dann vollen Kündigungsschutz genießt. Will der Vermieter einen Auszug, so muss er ein berechtigtes Interesse nach den drei möglichen Gründen nachweisen. Allerdings gibt es auch Sonderfälle, in denen sich ein zeitlich befristeter Mietvertrag immer um ein Jahr automatisch verlängert ("Kettenmietverträge"), sollte keine der beiden Parteien eine Kündigung schriftlich beantragen. Ein derartiger Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel kann nur zum Ende der Laufzeit, bzw. zum Ende der Verlängerungsfrist gekündigt werden. Ohne KündigungsschutzHaben zwei Parteien einen Zeitmietvertrag mit einer Laufzeit von maximal fünf Jahren ohne Kündigungsschutz vor dem ersten September 2001 abgeschlossen, dann muss der Mieter zum Ablauf der Laufzeit die Wohnung räumen, ohne dass er sich auf den Kündigungsschutz berufen kann. Der Vermieter braucht keine Gründe zu nennen und die Sozialklausel findet keine Anwendung. Form Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss eigenhändig unterschrieben sein (§126 BGB), d.h. Kündigungen per Telegramm, Fax oder Email sind unwirksam (Ausnahme: Geschäftsräume!). Bei Kündigungen durch Bevollmächtigte wie einen Rechtsanwalt muss die Vollmacht mitgeliefert werden. Sind bei einem Mietverhältnis auf Mieter oder Vermieterseite mehrere Personen beteiligt, so kann eine Kündigung nur von allen ausgesprochen werden. Kündigungsfristen Mieter In der Regel (seit September 2001) gilt für den Mieter eine Dreimonatsfrist. Sie gilt auch für frühere Abschlüsse, wenn darin keine anderen Regel explizit festgelegt wurden. Gerichtlich umstritten ist noch die Gültigkeit für alt-DDR-Verträge mit einer Kündigungsfrist von nur vierzehn Tagen. Der Mieter hat neben der fristlosen Kündigung auch Sonderkündigungsrechte:
Vermieter Für den Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen je nach Länge des Mietverhältnisses: Mietdauer Kündigung spätestens am für den bis 5 Jahre 3. Werktag eines Monats Ablauf des übernächsten Monats 5-8 Jahre wie oben Ablauf des 6. Monats 8-10 Jahre wie oben Ablauf des 9. Monats ab 10 Jahre wie oben Ablauf des 12. Monats Wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart ist, so gilt sie für den Vermieter zwingend. Für den Mieter kann auch vertraglich die Dreimonatsfrist nicht verlängert werden. Haben die Vertragsparteien kürzere als die gesetzliche festgelegten Zeiten festgelegt, so kann sich nur der Mieter darauf berufen, der Vermieter nicht! Eine falsch berechnete Kündigungsfrist macht die Kündigung an sich nicht unwirksam.
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| Weitere Begriffe : Kleingruppenforschung | Eigenmittelgrundsatz als Solvabilitätsregel | Konspirationstheorie | ||||||||||||||||||||||||||||
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