Sozialmiete

Unter dem Begriff "Sozialmiete" versteht man die Miete für Wohnungen, die mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurden. Bei Sozialwohnungen dürfen Mieter und Vermieter die Höhe der Miete nicht frei vereinbaren. Für solche Wohnungen darf in der Regel höchstens die so genannte Kostenmiete verlangt werden. Dabei handelt es sich um jene Miete, die der Vermieter zur Deckung der laufenden Ausgaben benötigt.

Öffentliche Mittel

Bis zum 31. Dezember 2001 konnten Bund, Länder und Gemeinden den Wohnungsbau mit öffentlichen Mitteln fördern - entweder über Darlehen oder Zuschüsse. Wenn der Bauherr das öffentliche Darlehen vorzeitig zurückzahlt, bleiben die Mietpreis- und Belegungsbindungen für einen bestimmten Zeitraum bestehen. Diese so genannte Nachwirkungsfrist beträgt in der Regel 10 Jahre, sofern nicht früher eine planmäßige Tilgung erfolgt. Bei sonstigen geförderten Wohnungen ergeben sich die Folgen einer vorzeitigen Tilgung aus den Details der jeweiligen Förderzusage. Die Höhe der Fördermittel wird von den Ländern festgelegt.

Kostenmiete

Die für die Miete einer Sozialwohnung maßgebliche Kostenmiete wird durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. Die Kostenmiete bestimmt aber nicht die Miethöhe aller Sozialwohnungen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts am 1. Januar 2002 wird die Kostenmiete nur noch bei Wohnungen angewendet, die auf der Grundlage des bis dahin geltenden Rechts gefördert wurden. Die Kostenmiete ist dabei so lange die Höchstmiete, bis der Bauherr die öffentlichen Baudarlehen zurückgezahlt hat. Für neu geförderte Wohnungen muss in der Förderzusage festgelegt werden, welche Miete zulässig ist.

Betriebskosten

Die umlegbaren Betriebskosten sind im gesamten Mietrecht gleich, unabhängig davon, ob der Bau der Wohnung gefördert wurde oder nicht. Welche Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht, steht in der Betriebskostenverordnung. Diese kann im Internet unter www.gesetze-im-internet.de abgerufen werden.

Fehlbelegungsabgabe

Wer in eine Sozialwohnung zieht, obwohl er nicht bedürftig ist, muss eine so genannte Fehlbelegungsabgabe zahlen. Deren Höhe ist im Einzelfall davon abhängig, ob und in welchem Umfang die jeweiligen Einkommensgrenzen überschritten werden. Über die Ausgestaltung und Erhebung der Fehlbelegungsabgabe entscheiden die Länder. Sie können auch festlegen, ob und wann sie darauf verzichten, eine Fehlbelegungsabgabe zu erheben.

Mieterhöhungen

Wenn die laufenden Kosten steigen, darf der Vermieter die Kostenmiete erhöhen. Voraussetzung ist, dass die vom Mieter bisher gezahlte Miete unter der erlaubten Höchstmiete liegt. Die Mieterhöhung muss bis zum 15. eines Monats beim Mieter eingehen, um ab dem 1. des folgendes Monats gültig zu sein. Bei sonstigen geförderten Wohnungen gilt das allgemeine Mietrecht. Das heißt: Mieterhöhungen richten sich entweder nach den getroffenen Vereinbarungen (z.B. Staffelmiete) oder nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings muss der Vermieter bestimmte Wartezeiten, Kappungsgrenzen und andere Vereinbarungen beachten.

Sonderkündigungsrecht

Bei preisgebundenen Wohnungen ist der Mieter gemäß § 11 Abs.1 WoBindG im Fall einer einseitigen Mieterhöhung berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zu kündigen, von dem an die Miete erhöht werden soll. Die Kündigung wird dann zum Ablauf des nächsten Kalendermonats wirksam. Bei sonstigen geförderten Wohnungen gilt das allgemeine Mietrecht. Der Mieter kann also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.