Makler

Unter einem Immobilienmakler versteht man einen Gewerbetreibenden der Objekte vermittelt - sei es zum Kauf oder zur Miete. Er erhält bei erfolgreicher Vermittlung eine so genannte Maklerprovision (auch Courtage genannt).

Makler sind Gewerbetreibende, die Verträge vermitteln. Zu unterscheiden ist zwischen Zivilmaklern und Handelsmaklern. Handelsmakler befassen sich nur mit der Vermittlung von Verträgen über Gegenstände, die im Rahmen des Handelsverkehrs eine Rolle spielen (Waren, Wertpapiere, Versicherungen, Güterbeförderungen, Schiffsmiete). Ihr Recht ist in den §§ 93-104 HGB geregelt. Zivilmakler befassen sich mit Verträgen (Mietverträge, Kaufverträge über Grundstücke, Darlehensverträge). Für sie gelten die Vorschriften der §§ 652 - 654 BGB. Im folgenden geht es nur um Zivilmakler von Immobilien.

Aufgaben und Pflichten

Er muss in der Anzeige und anderen öffentlichen Publikationen angeben:

• Namen und Titel als Wohnungsvermittler
• Mietpreis bzw. Kaufpreis und Nebenkosten
• Höhe der Provision in Prozenten oder in Monatsmieten

Auch wenn der Makler gegen seine Pflichten verstößt, kommt der Vertrag zustande. Aber der Makler kann mit einer Geldbuße bis 25.000 Euro rechnen.

Aufgaben des Maklers, wenn ein Kaufvertrag beurkundet werden soll:

• Feststellen des Marktwerts einer Immobilie
• Auskunft über die Immobilie: Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung, etc.
• Organisieren von Besichtigungsterminen
• Entwurf des Kaufvertrags mit beiden Vertragsparteien besprechen
• Grundbucheintragungen auf Hypotheken, Wegerechte, andere Lasten prüfen
• Notartermin vereinbaren

Wenn ein Mietvertrag unterschrieben werden soll:

• Auskunft über die Immobilie: Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung, etc.
• Organisieren von Besichtigungsterminen
• Entwurf des Mietvertrags mit beiden Vertragsparteien besprechen

Eine Vermittlungsgebühr kann nur verlangt werden, wenn er

• eine Wohnung "nachgewiesen", also eine Adresse besorgt hat oder
• eine Wohnung "vermittelt", d.h. die Räume vorgeführt hat oder mit dem Vermieter verhandelt hat.

Zwingend notwendig ist zudem, dass bei Mieter/Käufer und Makler Einigkeit darüber bestand, dass eine Provision fällig wird. Wird eine Maklerleistung in Anspruch genommen, ohne einer Provision ausdrücklich zu widersprechen, dann ist diese auch rechtens. Bevor es zu einer Provisionszahlung kommen kann, muss allerdings ein Miet- oder Kaufvertrag zustande kommen, die Provision ist also ein reines Erfolgshonorar. Kann allerdings daraufhin der Vermieter/Verkäufer den festgelegten Einzugstermin nicht einhalten, so kann der Mieter/Käufer vom Vertrag zurücktreten und braucht auch die Maklerprovision nicht zu zahlen, die der Makler daraufhin allerdings vom anderen einklagen kann.

Provision/Courtage

Die Zahlung einer Gebühr richtet sich danach, ob ein Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben worden ist.

MietverträgeProvisionen müssen immer in einem Bruchteil oder einem Vielfachen der Wohnungsmiete angegeben werden: Eine gesetzliche Provisionsbegrenzung ist nur bei der Wohnungsvermittlung zu beachten. Hier darf die Provision höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, aber ohne Nebenkosten, betragen. Bei Staffelmietverträgen gilt die Miete im ersten Mietjahr als Berechnungsgrundlage.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz schreibt vor, dass keine Provision fällig wird,

• wenn ein Mietverhältnis nur über ein und dieselbe Wohnung nur verlängert oder erneuert wird.
• wenn der Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist.
• wenn der Makler oder dessen Gesellschaft in wirtschaftlicher Verflechtung mit dem Wohnungseigentümer steht
• wenn eine Sozialwohnung vermittelt wird.

KaufverträgeEs gibt keine gesetzlichen Vorschriften, die den Spielraum für eine Provision regeln. Die Höhe der Maklercourtage ist Verhandlungssache zwischen Makler und Kunden. Die Makler-Verbände legen nur Richtwerte fest, die von Bundesland zu Bundesland schwanken: Die Spanne reicht von 3,48 bis 6,96 Prozent plus Umsatzsteuer. Welchen Anteil davon Verkäufer und Käufer übernehmen, ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Ein Anhaltspunkt für die Kostenverteilung kann der Makler-Zugang sein: Wer hat den Makler beauftragt, wer hat sich auf seine Anzeige gemeldet? Fehlt es an einer Vereinbarung zur Höhe der Provision, ist die "übliche" Maklerprovision als vereinbart anzusehen. Eine erfolgsunabhängige Provision kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart werden.