Zwangsversteigerung (Immobilien)

Eine Zwangsversteigerung ist ein öffentlicher Prozess, bei dem Mobilien oder Immobilien versteigert werden, um aus dem Erlös die Verbindlichkeiten (Schulden) der Eigentümer zu begleichen. Die Versteigerung von Immobilien ist die häufigste Form der Zwangsversteigerung. Die öffentliche Zwangsversteigerung bietet den Gläubigern die Möglichkeit, Zugriff auf das Grundvermögen ihrer Schuldner zu nehmen. Der Zugriff erfolgt gegen den Willen des Schuldners. Der Mindestverkaufspreis bei der Versteigerung richtet sich nach dem "geringsten Gebot" sowie indirekt nach dem amtlich ermittelten Verkehrswert.

Im rechtlichen Sinne versteht man unter einer Zwangsversteigerung die Verwertung einer Sache durch staatlichen Hoheitsakt in Form einer Versteigerung. Dies bedeutet, dass die Zwangsversteigerung dem erzwungenen Verkauf vom beweglichen (Mobilien) oder unbeweglichen (Immobilien) Vermögensgegenständen dient. Der Verkauf erfolgt durch Versteigerung an den Meistbietenden und wird vom Amtsgericht durchgeführt.

Mit der Zwangsversteigerung von Immobilien steht Gläubigern neben der Zwangshypothek und der Zwangsverwaltung ein Verfahren zur Verfügung, mit dem sie eine zwangsweise Begleichung ihrer Forderungen aus dem Immobilienvermögen des Schuldners erwirken können. Der Zugriff auf das Grundvermögen erfolgt in der Regel gegen den Willen des Grundstückseigentümers.

Der Antrag zur Versteigerung der betreffenden Immobilie kann vom Gläubiger immer dann beantragt werden, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht pünktlich nachkommt und diese auch nach erfolgter Mahnung nicht unverzüglich erfüllt. Bei der Entscheidung, ob das Immobilienvermögen des Schuldners zwangsvollstreckt werden soll oder nicht, muss der Gläubiger bedenken, dass ein solcher Schritt einen schwerwiegenden Eingriff in die wirtschaftliche Existenz und die Lebensführung des Schuldners sowie seiner Familie bedeutet. Die Zwangsversteigerung sollte also nur letztes Mittel sein.

An der Zwangsversteigerung von Immobilien sind grundsätzlich drei Parteien beteiligt. Es sind Schuldner, Gläubiger und Rechtspfleger:

Der Schuldner: Dem Schuldner stehen bei diesem Zwangsverfahren weitgehende Rechtsmittel zur Abwehr oder Gestaltung der Versteigerung zur Verfügung. Ziel des Schuldners ist dabei grundsätzlich die Rettung seines Grundbesitzes und - wenn dieses nicht möglich sein sollte - so doch wenigstens ein optimales Ergebnis der Versteigerung. Hierzu kann der Schuldner auf verschiedene Rechtsmittel wie beispielsweise Vollstreckungsschutzanträge und Verkehrswertbeschwerden zurückgreifen. Zusätzlich stehen ihm noch verschiedene Verzögerungs- und Störmöglichkeiten zur Verfügung, die sowohl im Vorfeld des Verfahrens, als auch teilweise während der eigentlichen Versteigerung angewandt werden können. Der Schuldner sollte sich bei Androhung einer Zwangsversteigerung aus diesem Grunde genau über seine Rechte und Möglichkeiten informieren. Hierzu kann sich der Schuldner von einem Rechtsanwalt, aber auch durch den beteiligten Rechtspfleger beraten lassen.

Der Gläubiger: Ziel des Gläubigers ist es, durch die Versteigerung eine bestmögliche Rückzahlung der ihm zustehenden Mittel zu erreichen. Da häufig mehr als nur ein Gläubiger an einem solchen Verfahren beteiligt ist, kann es zu Interessenkonflikten zwischen den einzelnen Gläubigern kommen. Hierbei spielt die Rangklasse des einzelnen Gläubigers eine nicht unerhebliche Rolle. Wenn mehrere Gläubiger die Versteigerung betreiben, laufen ihre Verfahren innerhalb der Gesamtversteigerung getrennt voneinander. Die beteiligten Gläubiger werden in Anordnungsgläubiger und Beitrittsgläubiger unterschieden. Anordnungsgläubigern ist derjenige Gläubiger, der den Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt hat. Die Beitrittsgläubiger schließen sich nur dem Verfahren an. Beide Gläubigerarten haben dieselben Rechte und Pflichten.

Der Rechtspfleger: Der Rechtspfleger ist kein Beteiligter des Verfahrens. Er steht über dem Verfahren, ist also unparteiisch. Die Aufgaben des Rechtspflegers bestehen darin, darauf zu achten, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden. Er ist für die Erfassung und den Vollzug der Beschlüsse zuständig, die sich aus den Anträgen der Beteiligten ergeben haben. Auch die Beratung der einzelnen Beteiligten gehört zu seinen Pflichten. Vor allem für den Schuldner kann der Rechtspfleger ein wichtiger Berater sein.

Bei Immobilien-Zwangsversteigerungen werden Grundstücke und Gebäude, Wohnungseigentum, Erbbaurechte sowie so genannte mitversteigerte Gegenstände zwangsverwertet. Innerhalb dieser Kategorien sind die einzelnen Regelungen der obengenannten Gesetze zu beachten.

Wie bei jeder Art von Zwangsvollstreckung, darf auch die Immobilien-Zwangsversteigerung nur dann vom Amtsgericht angeordnet werden, wenn die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sind. Hierzu gehört vor allem:

• Ein dinglicher und persönlicher Vollstreckungstitel gegen den Schuldner.
• Eine Vollstreckungsklausel. Die Klausel muss rechtzeitig vor Beginn (bei Immobilien-Zwangsversteigerungen eine Woche) dem Schuldner zugestellt worden sein.
• Der Schuldner muss Eigentümer des betreffenden Grundstücks sein.

Die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung finden sich in den sachenrechtlichen Vorschriften des BGB, den vollstreckungsrechtlichen Vorschriften der ZPO (Zivilprozessordnung) sowie dem ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung).

Die Mindesthöhe des zu erzielenden Zwangserlöses richtet sich zum einen nach dem so genannten "geringsten Gebot" und zum anderen nach dem Verkehrswert. Der endgültige Versteigerungserlös richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Die Art und Beschaffenheit des Gebäudes sowie auf der Immobilie lastenden Rechten, wie beispielsweise Grundpfandrechte und Hypotheken, bestimmen wiederum Angebot und Nachfrage. Über Art und Höhe der auf dem Grundstück lastenden Rechte können sich die Interessenten im Grundbuch informieren.

Basis für die Versteigerung ist das "geringste Gebot". Es wird vom Amtsgericht festgestellt. Unter dem geringsten Gebot versteht man einen bestimmten Geldbetrag, der alle Rechte vor dem Recht des bestrangig betreibenden Gläubiger und die durch das Verfahren anfallenden Kosten abdeckt. Dieser Preis muss während der Versteigerung wenigstens erzielt werden. Neben dem geringsten Gebot spielt der Verkehrswert.