Bauherrenmodell

Bei dieser Form der Kapitalanlage in Immobilien tritt der Anleger nicht als Käufer der Immobilie auf, sondern als Bauherr. Da nur selten eine einzelne Privatperson ein größeres immobiles Objekt errichtet, wird das Bauherrenmodell vorwiegend von Bauherrengemeinschaften genutzt. Sinn des Modells ist das Ausnutzen von Steuervorteilen.

Dazu muß der Anleger oder die Anlegergemeinschaft eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen: Nur wer das tatsächliche Bauherrenwagnis und -risiko trägt, ist als Bauherr anzusehen. Sind Bauherr und Erwerber identisch, gibt es nur geringe oder keine steuerlichen Vorteile. Eine Form der Kapitalanlage im Immobilienbereich (z. B. Eigentumswohnungen), bei welcher der Anleger nicht als Erwerber des Objektes, sondern als Bauherr gilt (Bauherrengemeinschaft). Die Finanzverwaltung hat im BMF-Schreiben vom 13.8.1981 (BStBI. Teil I, S. 605) hinsichtlich der einkommensteuerrechtlichen Beurteilung der Beteiligung an Bauherrenmodellen Stellung genommen und an das Vorliegen der Bauherrengemeinschaft bestimmte Anforderungen gestellt. Bei der Beurteilung, ob der Anleger als Bauherr anzusehen ist, kommt es zwar auf die gesamten Umstände an (BFH 22.4.1980, BStBI. Teil II, S. 441). Besondere Bedeutung allerdings kommt der Bauherreninitiative, d. h. dem Bauherrenwagnis und dem -risiko zu. Ist der Anleger »Erwerber«, so bemisst sich die Abschreibung (AfA) nach den um den anteiligen Grundstückspreis geminderten Anschaffungskosten, beim »Bauherren« nach den Herstellungskosten. In den Bereichen, in denen eine Gleichstellung von Erwerbern und Bauherren im Bereich der Abschreibungsmöglichkeiten gegeben ist, hat die Unterscheidung für die Einkommensteuer an Bedeutung eingebüßt. Umsatzsteuerlich hat die Bauherrengemeinschaft Bedeutung für die Anrechnung der Vorsteuer. Voraussetzung ist die Rechnungserteilung an den Bauherren mit gesondertem Steuerausweis für jede einzelne Leistung (z. B. der Bauhandwerker). Durch Zusammenschluss der Bauherren zu einer Bauherrengemeinschaft, die zwischen den einzelnen Bauherren und die am Bau beteiligten Unternehmer tritt, wird das Verfahren vereinfacht (Sammelrechnungen). Auch die Zwischenschaltung eines »Baubetreuers«, der im Namen und für Rechnung der Bauherren auftritt, ist möglich. Als Baubetreuer kann z. B. der Architekt oder die Baugesellschaft fungieren. Voraussetzungen für die Anrechnung der Vorsteuer sind neben der Anerkennung als »Bauherr« die Vermietung des Objektes an einen gewerblichen Mieter (Unternehmer) und der formale Verzicht (Option § 9 UStG) auf die bei Mieteinnahmen gesetzlich vorgesehene Steuerbefreiung (§ 4 UStG) für die Dauer von zehn Jahren. Bei einer Vermietung an Privatpersonen ist die Möglichkeit einer Option nicht gegeben. Hierunter fallen z. B. teilweise auch Objekte, die unter Ausnutzung des Fördergebietsgesetzes errichtet werden. Siehe auch: Bauherrengemeinschaft