Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung hat sich in gewissen Grenzen abzuspielen. Der Gesetzgeber hat Regelungen getroffen, so dass dieses strittige Thema nicht zwischen Mieter und Vermieter allein ausgetragen wird. Dabei sind Vergleichsmieten, Fristen und andere Details zu beachten. Zu unterscheiden ist die Mieterhöhung bei Neuvermietung oder bei gleichem Mietverhältnis.

Während der Dauer eines bereits bestehenden Mietverhältnisses (gleicher Mieter) ist der Vermieter nur berechtigt, die so genannte "ortsübliche Vergleichsmiete" zu fordern. Bei einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen - die Gerichte haben allerdings unterschiedliche Auffassungen darüber ob das auch gilt, wenn im befristeten Mietvertrag nicht ausdrücklich ein fester Mietzins vereinbart wurde, das gilt auch bei Verträgen "auf Lebenszeit". Bei Neuvermietung darf der Vermieter die Miete selbstverantwortlich festlegen, ausgeschlossen ist natürlich Mietwucher.

Mietwucher

Vermieter, die einen zu hohen Mietzins verlangen, machen sich einer Ordnungswidrigkeit Strafbar und können mit einer Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro bestraft werden (§5 Wirtschaftsstrafgesetz). Unangemessen ist eine Miete dann, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent ("Wesentlichkeitsgrenze") übersteigt. Dabei ist vom Gesamtbetrag auszugehen, den ein Mieter monatlich zahlen muss, mit Nebenkosten ("Bruttomiete"). Pauschale Zuschläge für die Vermietung an eine Wohngemeinschaft sind ebenso verboten (OLG Hamm RE in: Zeitschrift: "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" WM 86, 206) wie für Zuschläge bei Vermietung an Ausländer (OLG Stuttgart RE WM 82, 129). Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Abschluss des Mietvertrages. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete später, wird der Mietpreis dadurch nicht zum Wucher.

In Ausnahmefällen darf der Mietzins 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn sie zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters notwendig sind. Dazu gehören:

• Die an einen gewerblichen Zwischenvermieter zu zahlende Miete.
• Die Verzinsung des Eigenkapitals (maßgeblich sind die Herstellungs- oder Erwerbskosten bei Anrechnung von Steuervergünstigungen).
• Die Kosten einer Modernisierung.

Liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, so kann der Mieter den Betrag zurückfordern. Dabei ist es nicht entscheidend, ob dem Vermieter eine persönliche Schuld nachgewiesen werden kann. Der Vermieter muss zusätzlich eventuell angefallene Kosten für einen Gutachter, der den Mietwucher nachgewiesen hat, ebenenfalls zahlen. Die Ansprüche des Mieters verjähren nach drei Jahren.

Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei frei finanzierten Wohnungen (im Gegensatz zu Sozialmieten) kann der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

• die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit mindestens einem Jahr unverändert geblieben ist (Jahresfrist).
• die neue Miete die üblichen Entgelte in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum nicht übersteigt (ortsübliche Miete), die in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.
• die Miete sich in den letzten drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht hat (Kappungsgrenze). Seit September 2001 20 Prozent, vorher 30 Prozent.

Als Ausnahme von der Jahresfrist gilt: Mieterhöhung wegen Modernisierung oder erhöhten Betriebskosten. Da zur Jahresfrist auch immer noch eine dreimonatige Überlegungsfrist hinzukommt, muss eine Mieterhöhung also mindestens 15 Monate von der vorherigen entfernt sein.

Der Vermieter kann unter Einhaltung der Jahresfrist verlangen, dass die Miete auf eine "ortsübliche Vergleichsmiete" angehoben wird. Allerdings kann der Vermieter (auch wenn ein Mietspiegel vorliegt!) die Miete aufgrund dreier vergleichbarer Wohnungen festsetzen. Gerichte nehmen immer den zum Zeitpunkt der Klage aktuellen Mietspiegel als Basis, auch wenn dieser mehrere Jahre alt ist. Sie addieren dann die so genannte Stichtagsdifferenz. Hat aber umgekehrt der Mieter selbst den Wohnwert z.B. durch den Einbau eines Bades gesteigert, so darf nur die Miete für eine vergleichbare Wohnung ohne Bad herangezogen werden.

Form

Mieterhöhungen bedürfen der Schriftform, seit August 2001 mit weniger formalen Ansprüchen. Grundsätzlich erlaubt sind seitdem auch Fax oder Email, es genügt ein "gezeichnet Meier" o.ä. statt persönlicher Unterzeichnung. Kommt der Schriftsatz nicht vom Vermieter selbst, sondern von einem Bevollmächtigten, muss jedoch eine Vollmacht des Eigentümers im Original beiliegen. Ohne eine in der Form gültige Mieterhöhung kann der Mieter dieses Anliegen zurückweisen, die Mieterhöhung ist dann rechtlich unwirksam (OLG Hamm RE WM 82, 204). Hierbei ist eine Frist von 14 Tagen zu beachten. Bei mehreren gleichberechtigten Mietern, muss von allen zugestimmt werden.

BegründungEin Vermieter muss eine Mieterhöhung begründen (BVerfG WM 89, 62). Allerdings muss er nicht nachweisen, dass die verlangte Miete ortsüblich ist. Er muss nur so viele Hinweise geben, dass der Mieter nachprüfen kann, ob der geforderte Mietzins berechtigt ist. Der Vermieter hat vier Begründungsmöglichkeiten:

1.    Er kann auf den Mietspiegel verweisen.

2.    Er kann auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank Bezug nehmen.

3.    Er kann das Gutachten eines Sachverständigen beilegen.

4.    Er kann den Mietzins von drei vergleichbaren Wohnungen für die Berechnung zugrundelegen.

Wenn es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, darf der Vermieter den einer vergleichbaren Nachbargemeinde als Grundlage nehmen. Wenn er einen älteren Mietspiegel nimmt, darf er keinen Prozentualen Aufschlag vornehmen. Fordert der Vermieter neben der Erhöhung der Miete auch eine Erhöhung der Nebenkosten, so muss er dies deutlich trennen, ansonsten ist die Erhöhung unwirksam (OLG Hamburg WM 83, 49). Enthält der entsprechende Mietspiegel Zinsspannen, so ist theoretisch eine Miete bis zum Höchstwert möglich, allerdings nur, wenn das Wohnobjekt deutlich überdurchschnittlich ist. Ein Sachverständigengutachten darf nicht älter als zwei Jahre sein. Der Gutachter darf ortsfremd sein, aber er muss vereidigt und öffentlich bestellt sein. Sein Gutachten muss dem Mieter im vollen Wortlaut mitgeliefert werden.

Beruft sich ein Vermieter in der Begründung seiner Mieterhöhung auf drei Vergleichswohnungen, so muss er diese benennen. Hat die entsprechende Wohnungen deutliche Extras, kann der Mieter den Nachweis verlangen, ob die zum Vergleich herangezogenen Wohnungen auch ähnliche Extras besitzen. Die Wohnungen dürfen demselben Vermieter gehören. Wichtig: Der Vermieter darf keinen Durchschnittspreis der drei Vergleichswohnungen seiner Berechnungen zugrundelegen. Die neu festusetzende Miete ist in einem solchen Fall immer die niedrigste der drei zum Vergleich herangezogenen Mieten!

Zustimmung des MietersDie Mieterhöhung bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters. Allerdings hat der Vermieter, wenn seine geplante Erhöhung allen rechtlichen Bestimmungen genügt, ein Anrecht auf Zustimmung. Für die Prüfung hat der Mieter (mindestens) zwei Monate Zeit, nämlich den Monat des Briefeingangs und die zwei darauffolgenden Kalendermonate. Wenn die Wohnung behebbare Mängel aufweist, die z.B. durch einen Handwerkerbesuch zu bereinigen sind, berechtigt das nicht, der Mieterhöhung nicht zuzustimmen.

KlageStimmt der Mieter der geplanten Mieterhöhung nicht zu, so hat der Vermieter drei Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen. Stellt sich bei dieser Klage heraus, dass die geforderte Miete unter der vergleichbaren Ortsmiete liegt, dann wird der Mieter verurteilt, die geforderte Miete zu zahlen. Der Mieter kann sich noch während des gesamten Prozesses darauf berufen, dass das Mieterhöhungsverlangen mangelhaft, also in der Form unzulässig sei.