Untermiete

Unter Untermiete versteht man ein Vertragsverhältnis über eine Mietwohnung oder ein Haus, bei dem nicht der Eigentümer und Besitzer mit dem Bewohner einen Vertrag geschlossen hat, sondern bei dem ein Mieter einen Mietvertrag über eine Immobilie abgeschlossen hat.

Rechtlich ist zu unterscheiden, ob nur ein Teil des Mietobjektes untervermietet wird oder das ganze Objekt - der Mieter also gar nicht mehr in der Immobilie wohnt. Man spricht von vollständiger oder teilweiser Untervermietung.

Vollständige Untervermietung

Wird der gesamte Wohnraum, über den ein Vertrag zwischen Eigentümer und Mieter besteht, vom Mieter untervermietet, so bedarf es dazu der Genehmigung durch den Vermieter. Das gilt sogar dann, wenn der Mieter (also der Vertragspartner des Eigentümers) ausziehen will und Teile seiner Familie in der Wohnung weiterhin wohnen bleiben wollen. Wird vom Vermieter die Erlaubnis hierzu nicht erteilt (was ohne Begründung möglich ist), so darf der Mieter mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen - das gilt auch für befristete Mietverträge. Es steht dem Mieter in einem solchen Fall kein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Mieterrecht kann auch in einem Formularmietvertrag nicht beschnitten werden. Eine solche Regelung in einem Mietvertrag hat keine Rechtsgültigkeit.

Teilweise Untervermietung

Bei einer teilweisen Untervermietung des Mietobjektes (ein bis zwei Räume) liegt die Genehmigungspflicht anders. Grundsätzlich hat nämlich in solchen Fällen der Mieter ein Anrecht, vorausgesetzt, das "berechtigte Interesse" des Mieters entsteht nach Abschluss des Mietvertrages. Eine Ausnahme sind allerdings enge Familienmitglieder: Seine Eltern und seine Kinder darf ein Mieter grundsätzlich in sein Mietobjekt einziehen lassen, ohne Erlaubnis des Vermieters. Für diesen "Familieneinzug" ist auch kein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Der Vermieter darf grundsätzlich keine Beschränkungen, Auflagen oder Fristen festlegen. Denn der Untermieter hat seinen Mietvertrag ja mit dem (Haupt)mieter. Mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses endet damit auch nicht automatisch das Untermietverhältnis. Allerdings hat der Besitzer gegen den Untermieter einen Anspruch auf Herausgabe des gemieteten Raumes.

"Berechtigtes Interesse" des MietersGrundsätzlich muss die Wohnung Lebensmittelpunkt des Mieters bleiben, ansonsten ist eine Untervermietung unmöglich. Dafür spricht z.B. immer, wenn der Untermieter die Wohnung möbliert übernimmt. Es ist z.B. kein Grund für eine Untervermietung, bei vorübergehender Abwesenheit die Wohnung aus wirtschaftlichem Interesse unterzuvermieten.

Zustimmung des VermietersGrundsätzlich muss der Vermieter auch der Person des Untermieters bei vollständiger Untervermietung zustimmen, eine personenunabhängige Zustimmung ist vom Mieter nicht einklagbar. Allerdings darf auf der anderen Seite der Vermieter eine Person nur ablehnen, wenn dafür triftige Gründe sprechen, oder der Wohnraum von der Zahl der dort lebenden Personen überbelegt wäre (Wohngemeinschaft). Der Vermieter darf aber z.B. wegen Religion oder Abstammung keinen Untermieter ablehnen.

KündigungHat ein Mieter untervermietet, ohne ein Recht dazu zu haben, so hat der Vermieter grundsätzlich ein Recht auf fristlose Kündigung. Hat der Mieter nur vergessen, diese Genehmigung des Besitzers einzuholen, in einem Fall, in dem der Vermieter hätte zustimmen müssen, so ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen.

Kündigungsschutz des Untermieters

Der Vermieter hat nicht nur ein Kündigungsrecht gegenüber seinem Hauptmieter, er hat auch bei einer solchen Kündigung ein Recht auf Kündigung gegen den Untermieter. Er kann allerdings ohne dass eine Kündigung gegen den Hauptmieter vollzogen ist, nicht in das Mietverhältnis zwischen Mieter und Untermieter eingreifen. Und auch bei Kündigung gegen den Vermieter hat der Untermieter weitgehende Rechte gegen den Besitzer. Der Untermieter hat Recht auf die Einhaltung der Sozialklausel (also wenn er eine nicht hinnehmbare Härte in Bezug auf seine Kündigung nachweisen kann), so dass in diesen Fällen eine Kündigung nicht vollzogen werden kann, schon gar nicht, wenn er nachweisen kann, dass Mieter und Vermieter die Kündigung nur vollzogen haben, um den Untermieter ebenfalls kündigen zu können.

Hat der Eigentümer die Immobilie einer gewerblichen Vermietungsgesellschaft zur Weitermietung übertragen, so ist sein Mieter rechtlich ebenfalls Untermieter In diesen Fällen führt die Vertragbeendigung zwischen Eigentümer und Vermietungsgesellschaft nicht automatisch zur Kündigung für den Untermieter. Der hat in solchen Fällen drei Möglichkeiten:

• Der Eigentümer tritt anstelle der Vermietungsgesellschaft in den Mietvertrag ein.
• Der Eigentümer schaltet nahtlos einen neuen gewerblichen Zwischenvermieter ein.
• Der Eigentümer tritt zunächst in den Mietvertrag ein und schaltet später einen gewerblichen Zwischenvermieter ein.

Für alle drei Varianten gilt. Wie bei jedem anderen Besitzerwechsel bleiben Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter zunächst unverändert. (Ausnahme: Eigenbedarf). Für eine Kündigung unter Einhaltung der Fristen muss wiederum zwischen der vollständigen und der teilweisen Weitervermietung unterschieden werden. Ist die Immobilie insgesamt untervermietet, so hat der Untermieter dem Hauptmieter gegenüber den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter, gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses. Ist nur ein Teil der Wohnung oder des Hauses untervermietet, so gilt der gleiche Kündigungsschutz wie bei einer Einliegerwohnung, d.h. ohne Grund aber mit längerer Frist.

Hat der Hauptmieter die teilweise vermietete Wohnung überwiegend selbst ausgestattet und das nicht an eine Familie sondern an eine Einzelperson, so entfallen sämtliche Schutzbestimmungen des Kündigungsschutzes.

Untermietzuschlag

Der Eigentümer kann die Untervermietung seines Wohnraumes grundsätzlich von einer Mieterhöhung abhängig machen, aber nur dann, wenn ihm die Zustimmung sonst nicht zumutbar ist. Diese Regel spielt aber nur bei den heute seltener gewordenen Inklusivmieten eine Rolle, wenn der Vermieter nämlich eine Erhöhung der Nebenkosten z.B. wegen erhöhtem Wasserverbrauch etc. geltend machen kann. Nur für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlags gesetzlich geregelt.