Erbbaurecht/Erbbauzins

Durch das Erbbaurecht kann ein Grundstück so belastet werden, dass der Berechtigte das Recht bekommt, auf oder unter der Erdoberfläche ein Bauwerk zu haben. Es ist also ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Gründstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Erbbauzins steht als Gegenleistung für dieses Baurecht.

Das Erbbaurecht ist in der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO) gesetzlich geregelt. Das Recht, "ein Bauwerk zu haben" gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§§ 1, 12 ErbauVO). Es ist damit ein grundstückgleiches Recht. Solange das Erbbaurecht also besteht, ist nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Erbbauberechtigte Eigentümer des Bauwerks. Das Erbbaurecht wird aber häufig an unbebauten Grundstücken vergeben.

Der Berechtigte verpflichtet sich in dem Erbbauvertrag, ein Gebäude zu errichten, es zu nutzen und in Stand zu halten. Daneben ergeben sich noch weitere Pflichten: Der Erbbauberechtigte muss

• öffentliche und private Lasten und Abgaben tragen,
• das Bauwerk versichern und bei Zerstörung wieder aufbauen,
• das Erbbaurecht bei Vertragsverletzungen auf den Grundstückseigentümer übertragen (Heimfall), zum Beispiel bei Zahlungsverzug des Erbbauzinses für mindestens zwei Jahre.

Demgegenüber steht dem Berechtigten das Vorrecht zu, das Erbbaurecht nach dessen Ablauf zu erneuern. Außerdem verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen. Das Erbbaurecht ist nicht an eine Person gebunden. Es kann übertragen und vererbt werden. Je nach Vereinbarung braucht der Erbbauberechtigte dafür aber die Einwilligung des Grundstückeigentümers (§ 5 ErbbauVO).

Erbbauzins

Als Gegenleistung für das Erbbaurecht, wird in der Regel ein Erbbauzins vereinbart. Er muss nach Zeit und Höhe für die gesamte Erbbauzeit im Voraus bestimmt sein. Wird ein errichtetes Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, darf der Erbbauzins nur eingeschränkt erhöht werden (§ 9 ErbbauVO). So müssen zwischen den Erhöhungen mindestens drei Jahre verstreichen. Die Anhebung darf auch nicht über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen. Maßstab dafür ist der Preisindex für die Lebenshaltung und die veränderten Einkommen von Industriearbeitern und Angestellten. Um den Erbbauzins abzusichern, wird im Grundbuch eine Reallast eingetragen.