Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen werden auch Amortisations- oder Tilgungsdarlehen genannt. Sie sind die heute am meisten vereinbarte Darlehensform. Die Bezeichnung kommt von der Art der Verzinsung und Tilgung mit einer gleichbleibenden Jahresleistung (Annuität). Die Jahresleistung errechnet sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehens (Nominalbetrag). Mit fortschreitender Tilgung vermindert sich der in der Jahresleistung enthaltene Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Die Annuität wird je nach vertraglicher Vereinbarung meistens in gleichen vierteljährlichen oder monatlichen Teilbeträgen vor- oder nachschüssig gezahlt.

Nehmen Bauherren einen Hypothekenkredit, also einen Baukredit, auf, handelt es sich dabei in den meisten Fällen um ein Annuitätendarlehen. Der Begriff basiert auf der Art und Weise, wie die geliehene Summe zurückzuzahlen ist. Bei dieser Darlehensart zahlt der Kreditnehmer jährlich gleiche Raten zurück, die sich aber unterschiedlich zusammensetzen.

Annuität

Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer jährlich konstante Raten, die sich aus den Zins- und Tilgungsleistungen ergeben. Die Höhe dieser Annuität hängt davon ab, welcher Zinssatz und welche Tilgungsrate im Kreditvertrag vereinbart wurden. Für die Rückzahlung eines Annuitätendarlehens muss zunächst die Jahresbelastung errechnet werden, aus der sich die monatlichen Raten ergeben. Beispiel:

Annuitätenkredit: 120.000 Euro Zinsen: sechs Prozent Anfänglicher Tilgungssatz: ein Prozent Jährliche Annuität: sieben Prozent Jährliche Zahlung: 8.400 Euro, monatliche Rate: 700 Euro

Das entscheidende Merkmal des Annuitätendarlehens besteht nun darin, dass die Annuität während der gesamten Laufzeit des Kredites zwar immer gleich hoch bleibt, sich aber ihre Zusammensetzung ständig ändert. Während der Zinsanteil der Annuität aufgrund der sinkenden Gesamtschuld jedes Jahr geringer wird, wird der Anteil des Tilgungsbetrages angehoben, so dass die monatlichen Raten immer konstant bleiben.

Zins- und Tilgungsanteile

Im ersten Jahr setzt sich die Annuität entsprechend der vereinbarten Zinsen und Tilgung zusammen. Aufgrund der erfolgten Tilgung beträgt die Darlehensschuld im zweiten Jahr weniger. Der Betrag, der nun verzinst wird, ist also geringer. Damit die Rate weiterhin konstant bleibt, wird der Tilgungsanteil erhöht. Dieser Vorgang wird von Jahr zu Jahr durchgeführt und sorgt dafür, dass sich die zu zahlende Rate aus einem ständig sinkenden Zinsanteil und einem stetig steigenden Tilgungsanteil zusammensetzt. Weil der Bauherr mit jedem Jahr einen größeren Tilgungsanteil an die Bank zahlt, sinkt die Restschuld zum Ende Laufzeit des Darlehens rapide ab. Bei einem Tilgungssatz von einem Prozent (der zwingenden gesetzlichen Untergrenze) beträgt die Laufzeit eines solchen Kredites (je nach Nominalzinsatz) nur ungefähr 25 bis 30 Jahre. Würde der Tilgungsanteil nicht kontinuierlich angehoben werden, wäre der Kredit bei gleichbleibend einem Prozent Tilgung erst nach 100 Jahren abbezahlt. Auf Wunsch vereinbaren die Banken, Sparkassen oder Hypothekenbanken mit dem Bauherren auch einen höheren Tilgungssatz.

Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit fest vereinbart. Üblich sind 5 bis 15 Jahre, wobei auch kürzere oder längere Zinsbindungen möglich sind. Am Ende dieser Zeit wird der Zinssatz auf Basis der dann geltenden Marktzinsen für die nächste Zinsbindungsfrist mit der Bank neu ausgehandelt.

Eigenheimzulagedarlehen

Mit der Eigenheimzulage unterstützt der Staat Immobilienerwerber über acht Jahre mit bis zu 2.556 Euro pro Jahr - je nach Kinderzahl und Immobilienart (Neubau oder gebrauchte Immobilie) - Wohnung oder Haus macht hingegen keinen Unterschied. Wer mehr verdient als die Höchstgrenze (wieder kinderabhängig), bekommt gar nichts, es gibt keine Staffelung.

Mit dem Eigenheimzulagedarlehen kann der Anspruch, der dem Empfänger der staatlichen Fördergelder auf die kommenden Jahre verteilt zusteht, durch eine Abtretung gleich komplett in bare Münze umgewandelt werden - und so den Eigenkapitalanteil an der Finanzierung aufstocken. Formal stellt dieser Betrag ein Darlehen dar, das in den kommenden acht Jahren in jährlichen Raten zurückgezahlt wird. Die Höhe der jeweiligen Rate entspricht der jährlich im März vom Staat ausgezahlten Eigenheimzulage. In diesen Raten sind sowohl Zinsen als auch die Tilgung enthalten, so dass das Darlehen am Ende der acht Jahre vollständig abbezahlt ist. Dabei verbleibt die erste Auszahlung der Jahresförderung beim Bauherren. Sinnvoll ist das Eigenheimzulagedarlehen für Kreditnehmer, die beim Immobilienkauf über eine sehr niedrige Eigenkapitalquote verfügen.