Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich gilt: Der Mieter ist nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn eine besondere Vereinbarung dazu im Mietvertrag steht. Trotzdem versuchen Vermieter immer wieder, Arbeiten an den Mieter zu übertragen, zu denen er nicht verpflichtet ist. Darum gehören die Schönheitsreparaturen mit zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern.

Der für Mietverhältnisse zuständige achte Senat des Bundesgerichtshofs jene Klauseln in Mietverträgen für unwirksam, die feste Fristen für Schönheitsreparaturen vorsehen (Az. VIII ZR 361/03). Unter diesen Begriff fallen das Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper, der Türen und der Fensterrahmen sowie das Renovieren der Sockelleisten in den Räumen. Sache des Vermieters ist es dagegen, den Teppichboden zu erneuern. Auch für den Außenanstrich von Türen und Fensterrahmen muss er sorgen.

In dem Fall ging es um einen Standard-Mietvertrag des hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbands. Der betroffene Mieter sollte in Küche, Bad und Toilette spätestens nach zwei Jahren Schönheitsreparaturen durchführen, in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren. Die Richter monierten, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung bei dieser Vertragsgestaltung nicht berücksichtigt wird. Etwa, wenn der Mieter sich nur selten in der Wohnung aufhält oder nicht alle Räume nutzt. In ihrer Begründung verwiesen die Richter auf einen Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums. Darin steht, dass Schönheitsreparaturen nicht automatisch fällig werden. Das Zauberwort heißt "im Allgemeinen". Außerdem müssen laut Mustermietvertrag Küche, Bad und Dusche erst nach drei Jahren renoviert werden. Für Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele und Toilette gibt er eine Frist von fünf Jahren vor, für andere Nebenräume eine Frist von sieben Jahren.

Die Mieter haben allen Grund zur Freude. Der Bundesgerichtshof erklärte nämlich die gesamte Renovierungsklausel in dem umstrittenen Vertrag für unwirksam. Nach Einschätzung von Experten bedeutet das: Wer einen Vertrag mit starren Renovierungsfristen hat, muss überhaupt nicht streichen. Zumal Vermieter alte Mietverträge nicht einfach ändern können. Sie sind dabei auf die Zustimmung des Mieters angewiesen.

Doppelte Verpflichtung

Auch die doppelten Renovierungspflichten in Mietverträgen hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 308/02). Ein Vermieter darf einen Mieter nicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichten und ihm gleichzeitig eine Renovierung bei Ein- oder Auszug aufhalsen. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Auch hier erklärten die Richter die gesamte Klausel für unwirksam. Wer solch einen Vertrag hat, darf die Hände in den Schoß legen: Er muss weder das eine noch das andere tun. In den meisten Formular-Mietverträgen steht deshalb, dass der Mieter die Endrenovierung umgehen kann, indem er nachweist, dass er Schönheitsreparaturen regelmäßig ausgeführt hat.

Anteilige Beträge

Viele Verträge verpflichten Mieter dazu, beim Auszug anteilige Beträge für Schönheitsreparaturen zu zahlen. Die Höhe hängt davon ab, wie viel Zeit seit den letzten Arbeiten verstrichen ist. Alternativ sollen die Mieter erneut renovieren. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erlaubt (Az. VIII ZR 77/03). Die Richter entschieden außerdem, dass der Mieter die Kosten eines Gutachters tragen muss, falls er nicht renoviert. Schließlich habe der Vermieter ein Recht auf Beweismittel.

Kostenvorschüsse

Ein Vermieter darf während des laufenden Mietverhältnisses verlangen, dass der Mieter Schönheitsreparaturen ausführt, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist. Wenn der Mieter der Renovierungspflicht nicht nachkommt, kann der Vermieter einen Kostenvorschuss verlangen und die Reparaturen selbst durchführen (Az. VIII ZR 192/04). Das gilt auch dann, wenn der Mieter argumentiert, dass die Wohnung seinen Ansprüchen noch genügt.

Verjährung

Vermieter, die nach dem Auszug eines Mieters Mängel in der Wohnung feststellen, müssen sich beeilen, wenn sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben wollen. Die Verjährungsfrist von sechs Monaten, um die Kosten von Schönheitsreparaturen einzufordern, läuft bereits ab dem Tag der Wohnungsübergabe. Der Anspruch auf Kostenerstattung muss zeitnah und schnell geklärt werden, entschieden die Richter (Az. VIII ZR 114/04).

Kostenübertragung

Grundsätzlich dürfen Vermieter Schönheitsreparaturen vertraglich auf die Mieter abwälzen (Az. VIII ZR 339/03). Formulierungen wie "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" sind nach Ansicht der Richter für jedermann verständlich. Der Mieter ist in diesem Fall zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, entweder, indem er die Kosten dafür trägt, oder, indem er die Arbeiten selbst ausführt. In dem Fall ging es um eine Mieterin, die zwanzig Jahre ohne zu renovieren in einer Wohnung gelebt hatte. Das ging den Richtern eindeutig zu weit.

Das Wichtigste in Kürze

• Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
• Der Vermieter darf Schönheitsreparaturen im Mietvertrag grundsätzlich auf den Mieter abwälzen.
• Zieht der Mieter aus, kann der Vermieter anteilige Beträge verlangen. Die Höhe hängt davon ab, wann zuletzt renoviert wurde.
• Ein Mietvertrag darf den Mieter nicht gleichzeitig zu Schönheitsreparaturen und zu einer Renovierung bei Ein- oder Auszug verpflichten.
• Der Vermieter darf keine starren Fristen für Schönheitsreparaturen vorgeben. Die Abnutzung der Wohnung muss berücksichtig werden.

Weitere Informationen erhalten Sie bei Mietervereinen (www.dmb.de)