Nebenkosten / Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer eines Grundstückes oder einer Immobilie laufend entstehen. Sie sind in §27 der II. Berechnungsverordnung (BV) gesetzlich definiert. In der Praxis werden die Begriffe "Betriebskosten" und "Nebenkosten" gleich bedeutend verwendet. Die korrekte Bezeichnung im Wohnraummietrecht ist jedoch Betriebskosten.

Im gewerblichen Mietrecht ist der Begriff Nebenkosten richtig. Der Unterschied ist, dass Nebenkosten mehr Positionen umfassen als Betriebskosten. Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel auch die Kosten für die Verwaltung, Reparaturen oder Instandhaltungskosten. Bei den Betriebskosten lässt die II. BV jedoch nur folgende 17 Positionen zu:

• Wasserversorgung,
• Kanalgebühren (Entwässerung),
• Fahrstuhlkosten,
• Beleuchtung,
• Straßenreinigung / Müllabfuhr,
• Schornsteinreinigungskosten,
• Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung,
• Gartenpflege,
• Hauswaschmaschine (jedoch nicht deren Reparaturkosten!),
• Antenne / Kabelfernsehen,
• Hauswart / Hausmeister (jedoch nicht Hausverwalter),
• Sach- und Haftpflichtversicherung (jedoch nicht Rechtsschutz-, Reparaturkosten-, Mietausfallwagnis- oder Umweltschädenversicherung)
• Grundsteuer (jedoch nicht Gebäude- oder Vermögenssteuer),
• Sonstige Betriebskosten wie Schwimmbad, Sauna, Wartung und Prüfung von Feuerlöschern usw.),
• Heizkosten,
• Warmwasserbereitung
• Heizungs- und Wasserversorgungsanlagen.

Sind die Betriebskosten in einem Mietvertrag nicht gesondert aufgelistet, muss der Mieter sie nach §546 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) auch nicht bezahlen. Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten im Wohnraummietrecht ergibt sich aus § 3 Miethöhegesetz (MHG).

Die jährliche Betriebskostenabrechnung des Vermieters muss transparent und verständlich sein (§259 BGB). Der Mieter muss die Möglichkeit haben, diese Abrechnung nachzuprüfen. Legt der Vermieter keine Abrechnung vor, kann er durch den Mieter gerichtlich dazu verklagt werden. Bevor der Mieter Betriebskosten nachzahlen muss, steht ihm eine gewisse Zeit zu, in der er die Unterlagen prüfen darf. Wie lange diese Zeit sein darf, ist jedoch nicht festgelegt. Eine Woche sei zu kurz, urteilten jedoch die Gerichte. In der Regel geht man in Anlehnung an die Fernwärmeabrechnung von zwei Wochen aus.