Hausverwalter

Der Hausverwalter ist der rechtsgeschäftlicher Vertreter des Eigentümers einer Wohnung. Er muss mit den gesetzlichen Bestimmungen und Vorschriften vertraut sein. Die Hausverwaltung kann von einem Freiberufler, also zum Beispiel einem Steuerhelfer, Treuhänder oder Anwalt ausgeführt werden oder von einem hauptberuflichen Hausverwalter.

Der Hausverwalter oder die Hausverwaltung werden oft mit dem Hauswart (Hausmeister) verwechselt. Der Hausverwalter übernimmt hauptsächlich die kaufmännisch-organisatorischen Arbeiten, die mit Schriftverkehr verbunden sind.

Unterschieden werden müssen auch die Hausmeisterkosten von den Hausverwaltungskosten: Zu den ersten gehören Kosten der Vergütung und Sozialbeiträge, die der Vermieter dem Hauswart gewährt. Hausverwaltungskosten dagegen sind die Kosten, die mit der Verwaltung einer Immobilie zusammenhängen. Die Kosten für die Hausverwaltung darf der Wohnungseigentümer übrigens nicht auf den Mieter umlegen. Das ergibt sich aus § 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG). Sind die Verwaltungskosten allerdings fester Bestandteil der Miete, können sie nach § 2 MHRG bei einer Mieterhöhung im Rahmen des Vergleichsmietensystems angehoben werden.

Der Hausverwalter wird von den Hauseigentümern bestimmt. Seine Einstellung ist nach § 26 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Die Eigentümer können sich aber frühestens ein Jahr vor Ablauf dieser Zeit ein weiteres Mal für den bereits bekannten Hausverwalter entscheiden, so dass er auch zehn oder 15 Jahre oder länger für eine Eigentümergemeinschaft arbeiten kann. Die Hauseigentümer können sich gegen ihren Hausverwalter entscheiden, wenn "ein wichtiger Grund" vorliegt, so sagt es das Gesetz.

Pflichten der Hausverwaltung

Die Pflichten der Hausverwaltung sind im WEG, §27, festgehalten. So ist es die Pflicht der Hausverwaltung, die Beschlüsse der Eigentümer auszuführen - auch wenn die fehlerhaft sein sollten. Die Hausverwaltung lässt sich in drei Bereiche einteilen:

• kaufmännische Verwaltung (Buchführung der laufenden Zahlungen, Überwachung der Hausordnung, Erstellung des jährlichen Finanzbedarfsplans und der jährlichen Abrechnung, Abwicklung von Schadensfällen),
• technische Verwaltung (regelmäßige Begehungen, Preisvergleiche für Reparaturen, Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen, Rechnungsprüfungen, Einstellen des Hauswarts, Übergabe und Rücknahme von Wohnungen)
• juristische Verwaltung (Mitwirkung bei Klageverfahren, die Beratung der Haus- und Grundstückseigentümer bei Verwaltungsmaßnahmen und bei der Einhaltung der gesetzlichen Maßnahmen, Eintreiben von ausstehenden Mieten).

Im Interesse aller Wohnungseigentümer sollte immer eine ordnungsgemäße Verwaltung sein. Dazu zählt das Wohnungseigentumsgesetz in § 21:

• Aufstellung einer Hausordnung,
• ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,
• eine Feuerversicherung zum Neuwert und eine Wohnungseigentümerversicherung gegen Haus- und Grundbesitzhaftung,
• Ansparen einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung,
• Aufstellung eines Wirtschaftsplanes,
• Duldung aller Maßnahmen, die notwendig sind, um ein Telefon, eine Rundfunksempfangsanlage oder einen Energieversorgungsanschluss für einen Wohnungseigentümer einzurichten.

Die Hausverwaltung sollte mindestens einmal im Jahr die Wohnungseigentümer schriftlich zu einer Versammlung zusammenrufen (§24 WEG). Der Verwalter führt dann in der Regel auch der Vorsitz. Über die Beschlüsse der Versammlung muss ein Protokoll geführt werden. Jeder Eigentümer ist berechtigt, dieses Protokoll einzusehen.

Schwarze Schafe

Um Hausverwalter zu werden, benötigt man bislang nicht mehr als einen Gewerbeschein. Das kaufmännische, juristische und organisatorische Wissen muss nicht nachgewiesen werden. Aus diesem Grund gibt es auch einige schwarze Schafe in dieser Branche. Seriöse Hausverwalter sind Mitglied im Bundesfachverband für Wohnungsverwalter (BFW). Dort werden nach eigener Aussage schwarze Schafe ausgeschlossen.