Eigenbedarf

Eigenbedarf kann der Vermieter gegenüber dem Mieter geltend machen. Dann muss der Mieter aus der Wohnung ausziehen. Aber Eigenbedarf liegt nur dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine nächsten Familienangehörigen nutzen möchte.

Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister oder Personen, die für die persönliche häusliche Pflege benötigt werden. Für entferntere Familienangehörige gilt in aller Regel kein Eigenbedarf. Der Vermieter muss nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf nennen können. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03) ist das dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz wählt oder wenn er in sein Haus ziehen möchte, um die Heizung zu warten und es zu verwalten.

Bei Zeitmietverträgen gibt es Vertragsformen mit Ausschluss von Mietzeit-Verlängerungs-klauseln. Diese können ebenfalls mit einem geplanten Eigenbedarf begründet werden. Auch die Verlängerung von Zeitmietverträgen über die maximale Dauer von fünf Jahren hinaus kann mit berechtigtem Interesse an Eigenbedarf vom Vermieter verweigert werden.

Oft gibt es in Mietshäusern vergleichbare Wohnungen in mehreren Etagen. Dann gilt es zu prüfen, ob nicht auch eine Alternativwohnung für den angemeldeten Eigenbedarf in Frage kommt.

Vorsicht: Der Vermieter hat nur solche Alternativwohnungen zu akzeptieren, die in Lage, Größe und Zuschnitt ähnlich gut geeignet sind wie die gekündigte Wohnung. Es gibt also manchmal durchaus vernünftige Gründe des Vermieters, genau in die gekündigte Wohnung einziehen zu wollen. Ein jung verheiratetes Paar muss beispielsweise keine Zwei-Zimmer-Wohnung akzeptieren, wenn der Eigenbedarf für eine deutlich größere Drei-Zimmer-Wohnung angemeldet war.

Die Wohnungen müssen allerdings nicht identisch sein. Allein die Lage der Wohnung in einer anderen Etage oder der bloße Zeitpunkt des möglichen Einzugs ist kein Grund, eine Alternativwohnung im gleichen Haus abzulehnen. Wenn der Vermieter nicht in die andere Wohnung einziehen will, muss er die leer stehende Wohnung dem gekündigten Mieter zum Tausch anbieten. Der Mieter darf übrigens auch Einsicht in das Grundbuch nehmen, um zu prüfen, ob sein Vermieter noch andere eventuell frei werdende Wohnungen hat.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, muss er seinem Mieter ihm gehörende, eventuell leer stehende Wohnungen als Alternative anbieten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 311/02 und 276/02) entschieden. Tut er das nicht, ist seine Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wenn schon eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen und so ganz entscheidend in die Lebensumstände des Mieters eingegriffen wird, dann muss der Vermieter seinen Anspruch so schonend wie möglich ausüben. Der Bundesgerichtshof schränkt diese Anbietpflicht allerdings in zwei Punkten ein: Sie besteht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und nur dann, wenn sich die leer stehende Wohnung im selben Haus oder in der selben Wohnanlage befindet.

Diese Einschränkungen sind alles andere als mieterfreundlich. Bisher betraf die Anbietpflicht alle Wohnungen des Vermieters, also nicht nur die im gleichen Haus, und bestand auch noch im Räumungsprozess selbst.