Beschlussanfechtung

Die Verwaltung von Wohneigentum steht oftmals allen Eigentümern gemeinschaftlich zu. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer die Entscheidungen über das Objekt auch gemeinschaftlich durch einen Beschluss treffen. Gehen Beschlüsse über die ordentliche Verwaltung hinaus, können die Eigentümer den Beschluss anfechten.

Die Wohnungseigentümer sind dazu berufen, das Eigentum zu verwalten und Entscheidungen durch Beschlüsse herbeizuführen. Dies geschieht auf einer Versammlung, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mindestens einmal im Jahr stattfinden soll. Damit ein Beschluss nicht durch fehlende Mitglieder blockiert wird, genügt es, wenn die Hälfte der Wohnungseigentümer versammelt ist. Erscheinen nicht einmal die Hälfte, ist die Versammlung nicht beschlussfähig, und ein neues Treffen muss anberaumt werden. Bei dieser neuen Versammlung können die Anwesenden dann in jedem Fall einen Beschluss fassen, auch wenn sie weniger als die Hälfte ausmachen. Wichtig ist aber, dass der Anlass der Gleiche ist und alle Wohnungseigentümer ordnungsgemäß eingeladen worden sind.

Bei den Beschlüssen gilt nach dem WEG das so genannte Kopfprinzip. Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer nur eine Stimme hat, auch wenn ihm mehrere Wohnungen gehören. Aus der Gemeinschaftsordnung kann sich aber abweichend davon auch das Wertanteilsprinzip ergeben. Ein Beschluss wird durch die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit gefasst (Mehrheitsbeschluss). Er gilt für alle Eigentümer, auch wenn sie mit Nein gestimmt haben oder nicht anwesend waren.

Anfechtung

Wenn die Wohnungseigentümer in einem Beschluss eine besondere, über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehende Regelung treffen, kann dieser Beschluss beim Wohnungseigentumsgericht angefochten werden. Beispiel: Der Keller oder das Dachgeschoss sollen ausgebaut und gemeinschaftlich nutzbar gemacht werden. Fehlt eine gerichtliche Ungültigkeitserklärung, bleibt der Beschluss verbindlich. Wer ihn anfechten will, muss sich an die einmonatige Frist halten. Sie beginnt mit der Zustellung des Versammlungsprotokolls zu laufen. Es ist also unerheblich, ob der Anfechtende bei der Versammlung gegenwärtig war oder nicht.

Anfechtbar sind nur echte Beschlüsse. Findet ein Vorschlag keine zustimmende Mehrheit, kann er auch nicht angefochten werden. Unanfechtbar sind auch solche Beschlüsse, für die den Wohnungseigentümern die so genannte Beschlusskompetenz fehlt. Das ist beispielsweise bei Sondernutzungsrechten für einen Wohnungseigentümer der Fall. Auch wenn sich eine Mehrheit findet, ist der Beschluss nichtig, weil die Kompetenz für dies Entscheidung fehlt.

Von vorneherein unwirksam sind solche Beschlüsse, die gegen Gesetze verstoßen oder willkürlich in die Rechtsstellung eines Wohnungseigentümers eingreifen. Der Betroffene kann sich in solchen Fällen - unabhängig von Fristen - auf Nichtigkeit des Beschlusses berufen.